房地产的下一个十年:豪宅救国

来源:地产中国网 2016-06-22 10:38:00

一、今年上半年的房地产市场真让人啼笑皆非


1)国家统计局发布2016年1-5月份全国房地产开发投资和销售情况,2016年1-5月份,全国房地产开发投资、房地产开发企业房屋施工面积、房屋新开工面积同比均有增长。商品房销售面积47954万平方米,同比增长33.2%,商品房销售额36775亿元,同比增长50.7%。量价齐升,价格升得更猛,说明在一线城市和部分热点二线城市,豪宅的贡献功不可没!由于去年行情太差了,房地产拖了GDP的后腿,今年上半年在货币量化宽松的金融大环境下,房地产行业一马当先,再次扮演了救国的角色,体现了国民经济的“支柱”作用。

2)截至5月23日,2016年全国共出现152宗地王,而2015年全年只有95宗。按照总价来计算,最高的50宗地王合计成交总价为2013.29亿元,其中27宗地被国企获得,合计成交金额达到了1094.9亿元,占比约为54%。


央企造地王,地王建豪宅,豪宅托房价,房价托金融,金融托政府⋯⋯这就是当下的房地产之道。越来越感觉我们国家一些热点城市的新建商品房不仅是用来住人的,更多是用来“装钱”的,高地价下商品住宅豪宅化的趋势越来越明显。虽然近日隐约听说部分央企受到上级监管部门的约谈,但这就象老子告诫儿子一样:这些事别做得太过明显,私下的意思你懂得。结果央企换了个马甲,由原来自己主导积极拿地(地王)的行为转变为以合作开发的形式,合作的对象就是一些其他全国化的民企等房企,地价没有降低,“地王还是那个地王。”


二、房地产泡沫根本就捅不破

“房地产平民代言人”易宪容说:“对中国的债务风险,是当前国际市场关注的热点问题。无论是IMF,还是国际投行等都认为当前中国债务风险很大。如果中国政府不能认真面对并找到好办法,这可能成为引发中国金融市场系统性风险的诱因。只要房价不下跌,中国当然不存在债务危机。”


大家都说房地产有泡沫,也的确有泡沫,但哪一届政府谁都不愿意在自己手里捅破,捅破了大家都完蛋!这点事情,各级地方政府其实早已心知肚明:房价高的时候就抓紧拍卖土地,而且边卖边喊:“地价有风险,举牌需谨慎!”而当房价低迷的时候,国土部门担心卖不出高价,根本不会发拍卖公告。与日本美国等那些腐朽的资本主义国家相比,我国的国有建设用地完全垄断在各级政府手中,牢牢掌握着“土地供应”这道控制房价的总闸门。分类控制、一城一策,结果是各级政府把这道阀门把玩得风生水起,游刃有余,房价高低完全掌控于如来手掌之中:绝不能让房价大跌,尽量让房价保持温和上涨。毕竟土地市场还不是完全意义上的资本经济市场。

最近专家们基于对美元加息之类的忧虑推导出国内房价有可能下行,但要知道全球第二大经济体这一大水池的体量太大太大了,偶尔漏点水出去真的无关大局,毕竟14亿人要在这块土地上生活,哪能不买房子吗?中国不是阿尔巴尼亚,单凭美元撬不动中国这么大的房产市场;房子不同于股票,格林斯潘在名著《动荡的世界》里描述的“杰塞尔悖论”不可能在中国房地产市场出现!

相信政府、相信未来!


三、房地产转型豪宅化是发展方向之一

结束了所谓的黄金十年,房地产巨头们在转型的道路上苦苦寻找自己的出路,可以说各出奇招,有的深化社区服务甚至跟大物流合作,有的搞多元化经营转向文化体育产业,有的直接杀奔海外在大洋彼岸回头赚国内同胞们的钱⋯⋯然而转型并非易事,外行赚内行人的钱迟早会碰壁。


我认为,搞房地产的开发商们,你们还真没有理解转型的意义,不是让你们往别的行业瞎转,更不是往海外转。你们没有看到吗:

最近财政部控股的央企信达地产6月1日以58.05亿元拍下了上海外环外宝山新城顾村公园地块,溢价303%,当上了上海北郊的地王。事实上新一代的“地王制造者”信达地产一年间在全国各地高调夺得近10幅地块,其中7幅是“地王”,合计涉及资金超过350亿元。虽然是左口袋的钱倒到右口袋,但给市场一个明确的信号:“老九不能走”,房价跌不起。大家应该明白国家财政的良苦用心了吧?

前几天湖北省副省长曹广晶发表了名为《一城一策去库存,确保房地产市场健康平稳发展》的文章,认为“过去我们担心房地产价格上涨,今天更应该担心房地产价格下跌。泡沫一旦破裂,银行贷款的重要基础垮了,后果很严重,甚至会引发金融危机,这比单个企业甚至单个行业的危机要严重得多”。该省长虽然遭到网友们的猛批,但他讲的确实是政府的心里话。


在住房存有量严重过剩的当下,保障性住房已经是政府的事情了,想买商品房的人完全可以从二手房市场找到心仪的住房。况且任何产品都需要升级换代上档次,国土部门干脆就不要再往城外占用农地扩展建设用地了,重点应放在旧城改造上面,把占有很好景观资源和城市配套的老旧房子拆除(这就人为制造了刚需,消化了普通商品房的库存),制造地王,建造豪宅,吸引富人把钱投入豪宅,为游资修建蓄水池,同时用富人的钱给穷人做改善。长此下去,城市面貌会逐渐改观。

因此,信达地产的领头行动应该给开发商一些启发:转型就是让你别在盖那些低档清水的刚需房了,要转型做高档精装、盖都市豪宅。刚需已经到头,豪宅才是未来!今后十年看到的统计数据似乎是:销售量同比在逐年减少,销售额同比却在迅猛增加。豪宅救国,一点不假!


尽管新建住宅豪宅化不是我们平民百姓愿意看到的事,每个人都会骂娘,但她是地方政府最希望看到也是最开心的事。今后买不起新房就只能买个二手吧,这不是命,是运!

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