从地价看房价空间 贵阳房价走势几何?

来源:地产中国网 2016-06-16 09:49:00


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房价究竟还会不会涨?这几乎是楼市永恒的话题,也是置业者们最为关心的话题。关于这个话题,对于跌宕的楼市,每次价格的大幅度波动都会引发业内对政策、市场、消费心理等方方面面进行综合的剖析。对于贵阳楼市来说,价格的起伏波动一直不大,多年来一直保持稳中小升的曲线。从前年开始,因为国家政策的不断刺激,贵阳楼市的价格增加曲线呈现出积极上扬的趋势,不过即使如此,不少贵阳市民对于贵阳房价是否会涨的话题依旧持有怀疑态度。而究竟事实如何,记者通过计算房价主要成本来对贵阳楼市的未来价格发展进行一次数据分析。

房价构成 地价占比三成左右

任何商品的价格形成都一定有其专业的计算公式,对于涉及行业众多的房地产开发来说,如何通过计算各种复杂的成本以及综合市场制定利润,最后确认出售的楼价等,都是需要综合考虑的。不过,在众多的成本中,土地价格成本显然是最重要的组成部分,土地价格的高低也成为影响房价起伏的最重要因素。

目前,房地产项目的成本大致由三部分组成,采购成本、开发成本和经营成本,采购成本主要是土地费用,包括城镇土地出让金,土地征用费或拆迁安置补偿费。房地产开发企业取得土地方式有三种:协议出让,招标出让,拍卖出让。目前基本以后两种方式为主。随着国家土地宏观管理政策趋紧,通过拍卖方式获得开发用地成为大多数开发商获取开发用地的有效方式。而开发成本则包括前期工程费用、建筑安装工程费、市政公共设施费。经营成本则由管理费用、贷款利息、税费等组成。

2009年的“两会”上,全国工商联房地产商会公布了全国9城市2008年“房地产企业的开发费用”的调查,数据显示,房地产项目开发中,土地成本占直接成本的比例最高,达到58.2%。同年6月,作为土地的供应方,国土资源部发布全国620个楼盘调查数据,在这620个楼盘案例中,地价占房价比例平均为23.2%,最低比例为5.3%,最高为58.6%;78%的楼盘地价占房价比在30%以下;地价占房价比在15%至30%之间的楼盘有356个。另外,2010年中国土地勘测规划院城市地价动态监测分析组发布报告,称全国重点监测城市居住用地的地价房价比均值为31.29%。

而根据权威部门发布的调查数据,得出了业内目前公认的一个大致的房价公式:房价=土地成本(30%)+开发费用(10%)+建安成本(20%)+税费(15%)+利润(25%)

比价全国 贵阳地价真算不贵

以房价“实在”闻名的贵阳市,之所以能保持稳定的房价,其实也与贵阳市的土地平均价格低于全国土地价格有不小的关系。我们以备受关注的“地王”为例比价全国后发现,贵阳的地价真不高。

2010年,北京首都开发控股(集团)有限公司以15.79亿的价格拿下了龙洞堡的三个地块,开发首开紫郡项目,成为当年的地王,该项目面积为742343平方米,平均地价为2127元/平方米,项目开盘后,销售均价为5100元/平方米;同年,在我们的邻居长沙市,大连万达以26.5亿的价格成为当年地王,楼面地价为3312元/平方米,开盘销售均价则达到14000元/平方米;而当年,北京地王的楼面单价为27529元/平方米。

此后几年,贵阳地王的价格分别是2011年的花果园26.07亿,2012年的未来方舟10亿,2013年的中渝万熙城9.19亿,2014年的华润置地11.48亿,从这几年的地王我们发现,仅有花果园超过了首开,但是鉴于花果园巨大的体量,因此就平均地价而言,不会高于首开的平均地价。而相关部门的统计数据也显示,2014年到2015年,贵阳的平均地价也基本在2300元/平方米至2800元/平方米。而来自中国国土资源网监控报告显示,2015年全国主要城市的土地平均价格为3541元/平方米。

预测市场 成本难降房价也难跌

地价稳定,房价稳定,那么未来几年,贵阳的房价走势究竟会有什么样的表现呢?

2014年,贵阳市包括三县一市共成功出让土地179宗,同比增加了5.92%,成交面积624万平方米,同比下降3.7%,成交金额77.36亿元,同比下降33.08%,但是成交金额相比起始金额增值2.35亿元,增值幅度同比增加了10.32%。这一年开始,土地成交中,商住类土地占据了较大比重,纯住宅成交数据下降。2015年,贵阳成交土地116块,成交面积514.8万平方米,虽然总成交量相比2014年有所下降,但是成交平均地价却有小幅度增加,为2377.1元/平方米,其中,贵阳市区的土地价格远高于三县一市,超过了2800元/平方米,不过从成交来看,贵阳市区土地供应放缓,清镇等区域后来居上,成为供应主力。“物以稀为贵”,随着贵阳市区的土地供应放缓,后期开发项目减少,房源供应量也必将减少,因此房价上涨也成为必然。

其次,从具体项目来看,根据贵阳国土资源网显示的土地成交数据,2016年4月中天城投通过拍卖方式取得了位于云岩区渔安村的一系列地块用于住宅和商业开发,其中住宅项目的平均楼面地价在2880元/平方米左右,按照楼面地价占比来计算,这些住宅项目的最低售价应在8640元/平方米。2016年3月,广东美的置业有限公司在花溪区贵筑社区通过拍卖形式取得了5个地块,总面积为533803平方米,平均楼面地价为1974元/平方米。按照楼面地价占比三成来计算,该项目开盘后的最低售价都应在6000元/平方米。仅以这两个项目为例,我们就不难发现,按照楼面价格,这些将在未来几年内上市的项目即使是按照现在的成本计算,房价都已经高于当下该区域的楼盘价格,而随着开发成本和经营成本的不断上涨,几年后该项目开盘时的价格应该还会高于目前的楼价预测。

综合贵阳市整体土地供应价格以及单盘楼面价格走势,我们可以发现,相比如今正在销售的项目,未来5年内开发的楼盘项目,楼面价格肯定会高于此前项目,再加上不断上涨的建筑材料费用、人工费用等,开发成本也将大幅度增加。由于此前贵阳开发商一直以低利润跑存量为主,如果楼市向好,不排除开发商调高利润的可能性。

因此在构成房价的三大成本不断增加的情况下,贵阳楼市的价格已经没有下跌的幅度,稳中有涨还是未来数年内的大趋势。(贵阳网)

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