5月房产开发投资首现拐点 下半年投资销售或脱钩

来源:地产中国网 2016-06-16 08:05:00

(原标题:5月房地产开发投资首现拐点 下半年投资与销售或将脱钩)

若今年下半年出现投资攀升销售却转淡的背离情况,则预示着接下来库存量的上升和下一波市场平静期的到来。

尽管5月当月上海、苏州等热门城市集中“拍地”,但仍未能改变全国房地产投资增速下降的态势,这也是今年以来该项数据的首次下降。

国家统计局数据显示,1-5月全国房地产开发投资增长7%,比1-4月下降0.2个百分点。其中,中部地区该项数据在5月下降0.7个百分点成为主要原因,这也是今年以来中部地区该项数据首次调头向下。

21世纪经济研究院比照数据发现,仅开发投资数据的月度波动并不足见房地产市场的冷热状况,因为这受不同地区的供地节奏影响较大。比如在5月,一些中部热点城市的土地供应明显减少,造成了投资失速的状况。

不过,从前端的销售数据来看,不管是东部地区还是中部地区,5月一二三线城市都降温明显,尤其是东部地区5月房产销售面积比1-4月下降了将近7个百分点。依此看,在一系列调控政策和信贷收紧预期下,下半年房产销售降温将成大概率事件。

而根据房地产行业投资数据一般比销售数据滞后6到7个月的规律,若下半年销售降温,则投资的收缩将会在2017年开始显现。

但考虑到上海等热门城市目前的土地供应只完成了全年的很少一部分,且央企、金融资本等对于一线城市优质地块兴趣不减,东部地区仍将是下半年土地市场的大赢家,届时投资与销售脱钩的现象或将出现。

一、中部房地产开发投资拐点为什么在5月出现?

今年以来,在火爆的销售业绩和宽松信贷政策双重加持下,房企到位资金增速逐月攀升,从1-2月的-1.0%跃升为3月的14.7%。这直接推升了房企的拿地热情。

从3月份开始,一线城市高企的地价让房企将拿地眼光聚集到二线城市,合肥、苏州、南京、杭州等地地王频出,房地产市场开始出现“强二线”概念。

而也就是在3月和4月,上述“强二线”和中部地区的郑州、武汉等热门城市供地放量,直接推升了东部和中部地区的房地产开发投资增速。其中东部地区从1-2月的3.7%上升到5.4%和5.8%,中部地区更是实现从4.3%到9.5%和12.3%的跳跃。

不过,整个4月,作为一线城市的北京和上海竟无一幅地块出让,而到了5月,北京、上海、苏州、南京、杭州开始集中供地,仅这5个城市当月的土地出让金就高达1101亿元。作为中部城市的合肥、武汉、郑州等地却放慢了供地节奏,这成为导致中部地区房地产开发投资增速在5月首次调头向下的主因。

二、南京、苏州、杭州前5月“卖地”收入已接近或超过2015年全年

但全国房地产开发投资增速和中部地区该项数据在5月出现下滑,仍然是值得注意的。

东部的南京、苏州、杭州等地,将年度供地计划的重头放在了上半年,南京1-3月土地出让333亿元,4月为148亿元,5月为253亿元,仅前5个月的土地出让金收入就已经接近2015年全年879亿元的水平,也成为前5个月全国土地出让金收入最高的城市。

苏州则更是创造了前5月的土地出让金就高出2015年全年近100亿的纪录。

至于上海、北京等一线城市,则将年度供地的重头放在了下半年。比如上海2016年用地供应计划显示,全年供应住房用地(包括保障性住房)800公顷,今年前5月供地仅占15%。因此,目前上海土地出让金只达到去年的1/4水平,这也意味着,下半年上海、北京将放量供应。

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