地王“收割机”:国企5个月豪掷1700多亿抢地王

来源:地产中国网 2016-06-14 08:44:00

地产分析人士:土地市场已是“寡头”市场

中原地产首席分析师张大伟接受《中国经济周刊》记者采访时分析,从企业整体的资金成本来看,过去的计算逻辑和现在是不一样的,过去地王必须在两三年内卖到一定价格,不然利息成本太高,现在的情况则是超发货币量较大,企业付出的资金成本都是较低的,剩下都可以靠融资来解决,而像央企这样的企业融资成本更低,不会超过3%。

据悉,去年第四季度全国广义货币M2增长了约4万亿元,今年一季度M2的增速大概在5万亿元水平,两个季度新增货币约9万亿元,土地市场、楼市的火爆被外界认为是“货币现象”。

记者在上海多个土地竞拍现场看到,尽管基本每块地都有超过20家房企参拍,但多数现场都只有一半人举牌。“很多房企开场没有两分钟听到跳价就知道自己没有实力竞争了,还有相当一部分是来打酱油的,比如说之前政府还附加了一些针对土地自持比例等方面的苛刻条件,这个行业抬头不见低头见,大家都会好奇围观‘地王’怎么来处理。”张大伟告诉记者,现在的土地市场已经是“寡头”市场,在一线城市,只有央企、国企和一部分上市公司才能真正参与“分蛋糕”。

资深地产观察人士卢俊研究发现,拥有国资背景的信达地产借款利率水平甚至只有2%,而一般民企基本的借款利率都在6%~8%,个别优秀的企业才能做到4%。

“央企融资成本低,利率往往比其他房企低3个百分点。”易居研究院智库中心研究总监严跃进也表示,这是央企拿地底气十足的重要原因。

值得一提的是,6月2日京基集团刚与中信银行签下300亿元授信额度,被认为是银行信贷资金支撑房企的例证。广发证券提供的一份报告显示,2016年4月份监测的重点上市房企境内银行贷款规模178亿元,同比大幅上升144%。

除了银行信贷大开绿灯外,《中国经济周刊》记者还了解到,去年以来流行的公司债发行规模巨大,成为“国家队”拿地的便利所在。2016年4月,房企公司债发债规模267亿,为去年同期的3.68倍,预案募集规模782亿。

记者注意到,华侨城日前发行的35亿元公司债利率低至2.98%,保利地产50亿元公司债利率更是只有2.95%。如果以同期数据来比较,这样的发债利率已经逼近国家信用,当时5年期国债、国开债收益率分别是2.61%、2.81%,7年期国债、国开债收益率分别为2.78%、3.11%。

央企该不该拿地?国资委曾下发“限房令”

对于国企,特别是央企拿地,市场久有争议。有观点认为,央企也是企业,逐利无可厚非,但更多观点直指央企隐性的特殊资源,认为不应该在竞争充分的房地产市场里“搅局”。

独立经济学家马光远就认为,央企的定位应该是在关系国民经济命脉和国家安全,以及基础设施和资源等领域,并不是所有领域都涉足,而大多数的央企之所以能够取得竞争优势,凭的是政治优势、权力优势和政策优势,而非经营优势,中央企业靠独特的地位,在信贷、政策等方面控制了中国社会的绝大部分资源,如果将这些资源用于投资房地产等,将影响国家经济结构和创新型战略大局,造成资源浪费。

早在2010年3月,时值全国两会刚刚谢幕,主营业务并不是房地产的央企在北京一日诞下“三大地王”,引起舆论震动,当时国资委就曾下过“限房令”,要求78家不以房地产为主业的央企加快退出市场。据当时的一项统计,2010年127家参与统计的央企一共有94家涉足房地产,占比超过70%。

后来到2012年年底,据媒体统计,只有不到20家央企通过剥离或者转让方式,完成了从房地产市场的退出。这一年的7月,对于主营业务包含房地产业务的央企,国资委也曾下发通知,要求不要参与地王地块的竞拍,然而收效甚微。

不过,2011年,“限房令”执行一年后,国资委曾扩增房地产央企的阵容,将鲁能集团、中航工业、新兴集团、神华集团、中煤集团5家央企的房地产业务视作主业管理。

事实上,距离当年“限房令”已有6年,如今不仅主业为地产的央企竞相争当地王,那些属于清退行列的央企也并没有完全退出地产市场。记者多方查询都没有查到78家央企具体退出房地产业的时间表,“限房令”莫非虎头蛇尾?

“实施情况应该不如预期,因为没有公布的企业具体的拿地情况不得而知,有些企业甚至不一定要通过公开市场拿地,可以通过企业并购、项目并购、资源整合来拿地。”上海易居地产研究院副院长杨红旭认为,由于在央企产业战略布局中,房地产贡献度向来较高,所以作为利益相关方,央企退出政策执行并不理想。

而张大伟则分析,即使这78家央企全部退出,剩下来的房地产央企也都是市场占有率更高的部分,从央企退出的比例来说是较低的。

曾经的民企地王们

“因拿地王拖累现金流导致企业濒临倒闭”的民企生存逻辑会否在央企身上重演?

而民企曾演绎过多次地王悲剧。2009年12月,由富力碧桂园雅居乐及后来入股的中信、世茂5家开发商联合夺得的广州亚运城,以255亿元的成交价至今仍高居全国总价地王榜首。当时,5家公司各持股20%成立利合房地产开发亚运城项目,但从2009年拍地算起,5年之后的亚运城项目依然没能给投资企业带来正现金流。2014年雅居乐占20%股权的广州利合房地产开发有限公司税后亏损人民币0.28亿元,2015年度税后亏损为人民币0.27亿元。

2009年,金地、常发地产分别以222%、425%的溢价率拿下上海佘山两宗地王,2012年8月常发豪庭开盘,开盘价格为13095元/平方米,不仅接近楼板价12075元/平方米,更是低于整个板块的均价,令地王光环差点成为赔本生意。

2015年10月,碧桂园联合金茂分别以34.2亿元和17.6亿元拿下了北京两幅地块。随后,碧桂园以“最终成交价超过了老板的授权价”为由将该地块的权益转给了另一家央企。最近的一个例子是,携手信达一起竞拍杭州地块的万科,也因为信达最终出价超过约定10亿元而退出游戏。

许多人还记得2015年世茂88亿元拿下建邺区河西北部江东5号的2016G11地块,一举刷新了南京的总价地王时的情形。为了夺得土地,世茂集团董事局副主席兼执行董事许世坛亲自督战,其于现场双手合十祈祷的神情被拍下,成为外界解读民企拿地心酸的一个符号。

(来源:中国经济周刊

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地王“收割机”:国企5个月豪掷1700多亿抢地王
来源:地产中国网2016-06-14 08:44:00
中原地产研究部统计数据显示,截至5月31日,全国土地市场超过15亿元的105宗高总价地块中,有52宗被国企夺得,它们一共砸下1785.8亿元。“国家队”成为近期土地市场最土豪的明星队。在福州最近开盘的一个楼盘售楼处,甚至挂上了“央企来了”的横幅吸引眼球。
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