央企独揽地王风险大 一线城市房价存在明显泡沫

来源:地产中国网 2016-06-14 08:14:00

央企对“地王”的土豪式扫货,已令中国房地产呈现浓厚的反市场化特征—据媒体报道,今年前5月,一、二线城市宅地市场涌现出的63个“地王”中,最具分量的“地王”近乎被央企包揽(16个),涉及资金高达720.6亿元。

从经营性风险的角度看,当下央企动辄数十亿元抢夺的“地王”,其楼板价普遍接近乃至超过区域房价,亦即俗语所说的“面粉价贵过面包价”。这类相当离谱的商业决策,除非未来发生大幅度的通货膨胀,否则其产生盈利的可能性可谓微乎其微,而产生亏损的概率却相当高。

即使不考虑当下高溢价的“地王”,我国一线城市的房价本就存在较为明显的泡沫。一般而言,租售比(月租金/房价)是国际上衡量区域楼市是否存在泡沫的惯用指标,1∶300—1∶200是合理的租售比界定区间,但是,当前我国一线城市的租售比却普遍高达1∶600—1∶400,其泡沫特征较之国际合理水平已经相当明显。而在此基础上,再来评估本轮高溢价“地王”的最终房价,则有理由相信,未来一线城市以及主要二线城市房价的泡沫将越吹越大,势必完全脱离基于理性投资的楼市基本面。

本轮央企抢夺“地王”之所以越演越烈,既有货币政策持续宽松等宏观背景,也有央企融资成本低、整合大潮的内在倒逼等内素。自2012年年中以来,我国货币政策整体转向宽松,去年股灾爆发后更是急速宽松,在实体经济持续不景气下的资金面持续宽松,必然会导致银行信贷向国企的倾斜(国企天然具有政府信用背书),而在大面积资产荒之下的资金面宽松,又必然会导致资金向一线城市不动产领域的集中堆砌—两者相互促进、互为反馈,直接构成了本轮央企抢夺“地王”的宏观背景。

在此背景下,新一轮央企的兼并重组,则成了本轮央企抢夺“地王”的直接导火索。央企尤其是涉及房地产开发央企的兼并重组,在当前国资经营的软约束之下,会导致央企为了做大资产规模而拼命抢夺“地王”,因为只有做大资产规模才能避免“被重组”、才能保住房地产开发的资格—这种只顾规模而不计风险的非市场行为,是一种典型的负激励反馈机制。

此外,众所周知,供给侧结构性改革的三大路径是“去库存-去杠杆、去产能-要素资源创新”,聚焦到房地产市场,基于人口流入、产业变迁等因素,纵然一、二线主要城市相较三、四线城市不存在过多的库存,但毋庸讳言,一直以来,我国一、二线主要城市的房地产杠杆率还是较高的:品牌开发商普遍维持在一倍左右,中小开发商则普遍在两倍左右。杠杆率本已偏高,央企再高溢价抢夺“地王”,将直接推动房地产市场整体杠杆率的上升,与供给侧结构性改革构成了一定程度的冲突,不利于我国房地产市场未来的中长期可持续发展。

一直以来,间接融资(主要指银行信贷)是我国资本市场的主导形式,而房地产开发贷、房贷以及地方政府平台的土地贷款占据了我国间接融资市场的相当部分,如果任由央企高溢价抢夺地王,由此进一步吹大的房地产泡沫、进一步增加的杠杆率,一旦遭到不确定风险因子的引爆,最终势必冲击我国金融体系的稳定性,这对于仍处“调结构”阶段的我国经济,显然是极难承受的。

(来源:时代周报)

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