原标题：“地王制造者”信达：不良资产管理公司的“财务投资工具”？

日前，信达地产（600657.SH）以总价58.05亿元拿下上海宝山区宝山新城顾地块，溢价率306.53%，创该区域单价地王，也是自去年下半年以来信达地产拿下的第六块“地王”。

在最后的竞价时刻，参与最后争夺的绿都地产和金茂电建综合体都曾犹豫而暂缓叫价，一度询问主持人“500万的加价幅度是否可以减少”，而信达地产依然快速加价。还有一幕更令人寻味，5月27日，万科信达联合体以123.18亿元总价在拿下造全国总价地王，溢价率达95.95%，而后仅仅过一小时，万科因超过此前授权价而与信达“拆伙”，撤出该地。

当开发商手持账本算土地成本的时候，信达所计算的或许不是楼面价，同策咨询研究总监张宏伟指出：“类似信达这样有金融背景的开发商不是按照开发的角度算账，是按照金融账本。” （参见人民网房产频道前期报道《 72亿“抢”沪新江湾地王 信达地产“金融账本”开发模式待考》）

从去年年中到今年，仅仅一年时间，据不完全统计，信达地产已经斥资289.03相继在上海、杭州、合肥拿下“地王”，作为四大资产管理公司之一的信达资产管理公司（下称“信达资产”）旗下唯一从事房地产开发的企业，信达地产的金融账本到底是什么？

操盘能力存疑

信达地产前身是“青鸟天桥”，主营业务是软件开发，2008年底公司通过资产重组置出原有软件资产，置入信达投资下属11家房地产企业，公司更名为信达地产，成为房地产公司。在完成资产重组后，公司的实际控制者变为信达资产管理公司，信达资产管理公司最早依靠承接与处置国有商业银行的不良债权起家，并逐渐发展成为与华融资产、长城资产、东方资产旗鼓相当的金融资管巨头，业内曾称其为金融“秃鹫”，其实际出资人为财政部，是中国四大资产管理公司巨头之一。

2009年，信达地产将原建行分布于各省市的房地产开发业务进行整合后借壳上市成功，上市时，已经已经有在开发和待开发项目35个，总占地面积300万平方米，可开发建筑面积510万平方米，这其中约78%的土地是在2001年-2006年获得的，成本低廉。此后，借助于母公司信达资产处置不良资产的职权，信达持续以低成本获得了大量的土地资源。

据克而瑞数据分析，此前，信达地产的布局实际以二三线城市为主。截至2015年三季度，信达地产储备项目总量506.93万平方米，其中一线城市仅占15%，主要为上海和广州，在广州的为信达地产从中国信达“接盘”的不良资产重组开发项目；二线城市尽管占比最高达47%，但是其中不乏宁波、长春、沈阳、海口、乌鲁木齐等市场和经济相对较弱的城市；三四线城市占38%。

虽然土地成本低廉，项目众多，但是信达的发展速度迟缓，从2009年上市到2015年，信达曾坐拥80个以上项目，却花费6年时间才将销售规模推至百亿。

从2011年开始，信达地产制定了第一个五年发展计划提出逐步形成“3+2+X”布局，“3”指长三角、珠三角和京津冀城市群，“2”指长江中游和成渝城市群，“X”指不在五大城市群内的二线和区域中心城市。

自此，信达地产开始了在一二线城市的快速布局，2015年7月、11月、12月和2016年1月、5月、6月信达地产先后在合肥滨湖区、上海新江湾城、深圳坪山、杭州钱江新城、杭州南星、上海顾村等地块中高价胜出，总耗资高达289.03亿元，溢价率最高达300%以上，最低也达66%。

土地价高者即得，但是鲜有一线城市操盘经验的信达地产，面临着“地王”难独自开发的局面，所以，在高价夺得“地王”地块后，信达地产旋即就会引入合作伙伴，通常是一线城市操盘经验丰富的开发商进行操盘。例如，在拿下广州天河地王、上海新江湾地王后，信达地产先后引入中国金茂、泰禾集团合作开发。

而对于杭州南星地王，信达地产一开始就联手万科组成联合体竞拍，没料到，123.18亿元总价超过万科可以接受的授权价而合作破裂，据悉，目前，信达地产已经与杭州本土开发商滨江集团商讨合作。