原标题：房地产70万亿存货压顶 扩张周期隐含负债风险

房地产企业在本轮的补仓，正引发一连串连锁反应。

有机构指出，房地产开发投资增速不断提升，意味着房地产业进入新一轮“补仓期”。其中，高价地和“地王”频出的现实表明，房地产企业的补仓意愿之强烈，甚至到了不计成本的地步。

但高华证券的测算表明，若今年房地产开发投资规模同去年持平，而房地产销售收入增长10%，预计到2016年末，房地产行业的负债率将进一步提升至79%，整体库存量则达到70万亿。在后市走向并不确定的情况下，房地产企业将可能面临存货与负债的双重风险。

“新扩张周期”到来

高华证券认为，中国的房地产市场呈现出周期性运行的特征，这种周期分为四个阶段：放缓、收缩、复苏、扩张，分别代表了市场下行、步入低谷、缓慢复苏、房企补仓四个阶段。

上述机构指出，以周期性运行特征较强的40个大城市为例，自2010年底以来，我国共经历两轮周期。

第一轮周期从2010年底持续至2013年第三季度。其中，2010年底至2011年底，市场处于放缓和收缩阶段，其间，市场成交量和价格平稳下行。从2011年底开始，市场先后进入复苏和扩张阶段，不仅量价企稳回升，库存和新开工面积也不断提高。直到2013年第三季度，市场再度放缓，并进入第二轮周期。

第二轮周期的放缓和收缩阶段同样短暂，从2013年第三季度延续至2014年第三季度，量价齐跌成为这一阶段主旋律。此后，市场进入缓慢复苏期。在交易量于2015年四季度达到高峰后，转而进入扩张阶段。

从市场表现来看，这一阶段的特征为，房价高企不下，市场交易量平稳下行。房地产企业则不断攻城略地，进入补仓期。高华证券认为，如今，这一扩张周期仍未结束。

本轮扩张的力度着实不小。中原地产统计显示，截至5月25日，今年全国50大房企拿地总金额达到3887亿元，平均拿地成本为6283元/平方米，同比上涨48.4%。

同期，全国“单地块价格超过5亿、溢价率超过40%”的地块达到152宗，远超去年全年的95宗。若算上此后郑州、合肥等地的土地交易，以及6月2日的“一日四地王”（北京三宗、深圳一宗），该数据还将进一步刷新。

这也说明，在本轮的“新扩张周期”中，房企拿地意愿强烈，拿地成本空前高企。不少房地产企业的拿地金额，超出了同期的销售额。

有分析指出，这与当前市场所处的大背景有关。一方面，房地产市场区域分化特征明显，房企拿地集中在一线城市和核心二线城市，战场缩小，争夺更加激烈。另一方面，由于融资环境向好，房企拥有充足的资金实力和扩张资本。