中国首单权益型REITs提前强制赎回背后

来源:地产中国网 2016-06-06 11:39:00

怪你过分美丽,为你解囊相依,怎知今日的晴天霹雳,竟是你的相煎太急。别说什么身不由己,也休要再提情非得已,曾经惟愿君心似我心,如今只想将它吹散在风里……

寥寥数语,一段信息量颇大的凄美苦情戏码已缓缓浮现眼前。本着扯淡归扯淡,正事不忘干的专业精神,小编今天和各位聊的当然不会是你侬我侬的风月往事,不过资历尚且不深的小编“肤浅”地发现,贵圈的很多现象还真心可以概括为“那些失恋教会我的事”。

比如下面这段“分手”后怨念深深的“血泪陈词”:

“公司想收回两栋办公大楼,最近先从内部员工下刀,凡是内部员工认购的REITs份额均进行强制赎回,所谓强制赎回就是以年化不到10%的利率赎回,都知道该REITs项目的标的--公司在北京和深圳的两栋大楼--价格翻涨了一倍不止,现在却要让员工强制出让自己手中份额,无异于抢劫!”

抱歉,刚开始就一下子剧透到如此不美好的结局。看样子,这不只是对旧爱不满,而且还闹到了争家产。

文中提到的这位对“内部员工下刀”的负心汉也不是别人,正是中国的龙头券商--中信证券!

兔子尚且不吃窝边草,中信证券这是要闹哪样?

其实,整件事就是一位占有欲爆棚的任性“直男癌”演绎的一出“头脑一热献宝撩妹,玩不起又往回要”的俗不可耐的“爱情买卖”:

2014年,在泛资管群雄逐鹿的时代,中信证券一马当先,将自己的两个办公楼证券化了,产品90%的份额出售给投资者,自己仅认购了10%。后来房价大涨至今,物业租金也水涨船高,股市反而在去年大起大落,致使收益下滑,眼见着物业租金增值收益大头旁落,眼热心痒之下,也为收窄不动产价格波动风险敞口,便欲提前从投资者手里强制低价赎回。

上述所指的产品就是两年前名噪一时的中国首单权益型REITs产品--中信启航专项资产管理计划,由中信证券旗下直投子公司金石基金作为管理人,以50至52亿元之间的价格,将中信证券名下的北京中信证券大厦和深圳中信证券大厦作为基础资产,进行不动产分级证券化,投资者通过购买相关产品获取收益。该计划首次尝试在交易所流通,期限为3至5年,按原计划5年后将公募上市。

据了解,中信起航计划采用结构性设计,针对不同风险偏好的投资人,将产品分为优先级和次级,投资门槛分别为500万元和3000万元,预期收益率分别为7%左右和12%至42%,退出计划时可获得的地产增值收益率分别为10%和90%。而正是因为还算可观的投资收益,使得通常净回报率欠佳吸引力不足的REITs产品在中信证券的操作下拥有了不俗的人气。

据悉,早在2007年,中信证券就开始为推出REITs产品做相关市场研究,2012年正式启动这一计划。借着当时国务院“盘活存量、用好增量”的政策东风,一年多后,具有里程碑意义的中国首单REITs产品正式亮相,并于2014年上半年为中信证券贡献了超过10亿元的利润。

不料,曾经创造无限辉煌的中信启航产品在运行2年后陡起波澜,并滑向了另一个极端。

中信启航的次级份额部分则成为交火双方角力的主战场。

据了解,为中信证券员工认购中信启航的次级份额提供支持,中信证券的孙公司和华夏资本成立发行了华夏邦星1号专项资产管理计划。中信启航次级份额共计15.6亿元,其中10%(1.56亿元)由中信证券认购,华夏邦星1号持有6.9亿元,占比44%,其余46%的认购者来自其他机构。

据中信证券员工反映,近日中信证券下达口头通知,要求员工将所持有的华夏邦星1号的份额予以转让,并未给出任何理由。中信证券给出的回购对价是每300万份额347万元,相当于年化收益率约8%左右。而中信启航2015年年报显示,截至2015年底,作为投资标的的两栋办公楼公允价值较中信启航成立时增加11亿元,已达61.38亿元。经测算,15.6亿次级份额对应的潜在增值收益为9.9亿元,和中信证券提出的回购对价严重不符,这还并未将2016年近半年的增值收益计算在内。

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中国首单权益型REITs提前强制赎回背后
来源:地产中国网2016-06-06 11:39:00
相比于美国等发达国家成熟的REITs市场,REITs在中国还是个新鲜事物,监管机制的空白、法律法规的缺位,也让财大气粗的大券商在制定游戏规则时只依据三个字:看心情!目前国内有信托法、信托投资公司管理办法、信托公司基金信托管理暂行办法等相关条例。但是这些严格来讲都只是基础,还没有一个真正意义上的房地产投资信托基金法出现,致使国内的房地产投资基金大多处于较为散乱的发展阶段,缺乏统一的标准和经营守则。
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