起底信达地产:财政部控股金融巨头的杠杆地王路

来源:地产中国网 2016-06-06 15:30:00

原标题:起底信达地产:财政部控股金融巨头的杠杆地王路

【编者的话】去年以来,信达地产在土地市场挥金如土,造就地王无数。

72.99亿上海新江湾城地王,123亿杭州滨江区奥体中心地王,溢价率超过300%,58亿的上海顾村地王……“我就是钱”在最近半年里几乎成了信达地产的代名词。而信达地产的拿地价格即使让同行也纷纷惊呼看不懂,一些人更直接表态他们的拿地价格“怎么测算都无法盈利”。那么信达究竟靠什么底气进行如此高的报价?

信达地产(600657.SH),2009年由信达投资有限公司从一家名为青鸟天桥的软件公司购买而来的A股平台,在重组之后信达地产成为信达资产的地产发展平台。

根据信达地产2015年年报显示的股权结构,信达地产由信达投资百分百控股,而信达投资隶属于信达资产管理有限公司。信达资产是建设银行最初为剥离不良资产,而设立的不良资产处置平台,其与东方、华融、长城并称为四大资产管理公司,业内俗称为四大AMC,是金融行业最著名的金融巨头。

信达资产注册资本为251亿,公司性质为非银行金融机构。其67.84%的股份由中国财政部直接持有。

起底信达地产:财政部控股金融巨头的杠杆地王路

撬动土地的惊人杠杆:净负债率315.48%

信达地产的规模并不大,2015年财报显示,全年营业收入81.36亿元。这一规模,相比房地产行业第一位的万科,收入不足后者的4%。

虽然规模不大,但是鉴于信达地产央企的血统,其在财务上的任性,是任何一家房企望尘莫及的。

2015年,信达地产总债务规模为305.01亿元,同比增长70.45%,主要通过增加短期、长期借款及发行债券增加外部融资,其中短期债务高达142.50亿元,同比增长 93.25%,长期债务162.51亿元,同比增长54.47%。

截至2015年年末,信达地产手上货币资金仅59亿元。全年,公司报告期内经营活动现金流量净额-43.46亿元,净利润8.13亿元,两者相差-51.59亿元。

进入2016年,信达地产的债务规模继续大幅上升。

在其今年初发债时,中诚信证券评估有限公司做的一份评估报告显示,截至2016年3月末,信达地产的资产负债率和净负债率分别为83.96%和315.48%,财务杠杆在行业中亦处于较高水平,未来随着土地投资的增加以及项目开发的继续,负债水平或将进一步上升。

信达地产负债率的走高,原因很简单,就是买地。

简单回顾一下信达地产在土地市场的几场令人印象深刻的表现,

2015年11月,信达地产以72.99亿总价摘得上海新江湾地块,折合楼板价高达49152元/平方米楼面价,刷新成交记录。

2015年12月,信达地产总价30亿元,楼板价2.7万元拿下深圳住宅地王。

2016年5月,信达地产以总价123亿元摘得杭州首幅总价超过百亿的地块。据悉,信达拿地的价格因为远远高于受托价格,导致本与其联合拿地的万科当场退出合作。

1个月之后,信达地产再次以总价58亿元拿到了上海顾村地块,3.6万的楼板价再次刷新了当地的出让纪录。

钱从哪儿来?

“我就是钱”,信达地产用钱制造了土地市场的一个又一个地王。

有房地产企业负责财务人士表示,在整体货币宽松的环境下,央企背景的信达地产,融资不成问题,融资成本也低,其扩张不受资金的限制。此外,信达的资本运作的优势,也是其它房企所不及的。

克而瑞研究中心发布的一份《170亿抢地王,信达地产的钱从哪来?》报告中称,除了银行贷款、股权质押、增发等常见的金融手段,基金是信达资产向信达地产“输血”的渠道,方法总结为三种:通过基金提供委托贷款、通过基金进行股、债权投资和通过基金吸引合作对象。

2014年,信达地产成立了专门的投融资部,以探索金融地产业务模式。

公开资料显示,信达地产陆续参与设立过深圳信达城市发展基金、宁波汇融沁顺股权基金、芜湖信达丝绸之路投资基金、宁波汇融沁誉基金、嘉兴陆汇股权基金等多只股权投资基金。

产品设计上看,上述基金投资标的基本为房地产业务,可做成FOF基金或资管产品,以股权、债权或股债结合方式投向单体项目且单独核算收益。尽管投资策略与风控模式与市场上的其他地产基金并无太大区别,但这其中不少基金的优先级认购人都是信达资产,而且数额较大。

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来源:地产中国网2016-06-06 15:30:00
72.99亿上海新江湾城地王,123亿杭州滨江区奥体中心地王,溢价率超过300%,58亿的上海顾村地王……“我就是钱”在最近半年里几乎成了信达地产的代名词。而信达地产的拿地价格即使让同行也纷纷惊呼看不懂,一些人更直接表态他们的拿地价格“怎么测算都无法盈利”。那么信达究竟靠什么底气进行如此高的报价?
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