原标题：中央支持长租房： 中国版《老友记》能实现吗？

本期国家经济地理在做策划案时，国务院会议刚刚提及要支持住房租赁市场发展。按照惯常的政策逻辑，我们预计不久后国务院应该就会出台相应的政策文件。到6月3日本期国家经济地理的截稿日期，刚好等来了《国务院办公厅关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》。

对于熟知官方话语体系的记者来说，这份文件透露出来的政策思路一览无遗，既有长期价值导向上的要求，也有现实中实实在在的支持。譬如仅在文件中提及的“允许改建房屋用于租赁”一条，就会释放出大量的存量房屋到市场，其他诸如规范住房租赁中介机构、推进公租房货币化等，无一不对住房租赁市场有着或深远或直接的影响。

政策出台和调整，自然是各种因素综合影响的结果，但房地产去库存和抑制高房价无疑是两个最为明确，也最为直接的考量。租房市场发展起来，房价会逐步稳定，而房地产库存情况也会逐步好转，这样一个顶层设计的路线，我们自然希望可以稳步推进，但在此之前，租客面临的诸多问题，也需要系统解决。

导读

发展租赁市场与阶段性的房地产去库存不无关联；另一方面，大中城市租售比高企，房价涨幅远高于房租涨幅，业主宁可转手也不会长租，市场供应的租赁房源绝大部分是有多套住房的普通消费者手中的空置房屋。

在美剧《老友记》里，几个年轻人在中央公园旁边的公寓里合租了十年，之后再各自买房成家。

但在中国，长租十年是不可想像的事情，哪怕在北京、上海这样的大都市，也很难找到可以长期租住的好的房子。究其原因，房价的不断上涨、租售比畸形以及混乱的租赁市场，阻挡了长租房的发展。

破冰的一天终于到来。

6月3日，国务院出台《关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》（以下简称《意见》），明确支持开展租赁业务，并首次松口，允许将商业用房等改建为租赁住房，并给予相关方税收优惠政策支持。

显然，这是在房地产去库存背景下出台的政策，同时也是在一线城市高房价、高房租之下的一次带有福利化意义的政策。

长租房的制度设计

事实上，在国务院此次文件出台之前一个月，5月2日，李克强主持国务院常务会议就提出发展租赁市场。

此次会议上，“实行租购并举，发展租赁市场”的具体方向被提出，对住房租赁企业的态度也由原来的“鼓励”变为“支持”，表明了国家对这个产业的明确态度。

在5月初的政策吹风会上，住房城乡建设部副部长陆克华表示，培育和发展住房租赁市场是一个制度性的设计，它跟阶段性的去库存有关系，但主要不是为了去库存。

住建部为增加租房供给给出了三点建议：新建中小户型为主的租赁住房、允许将商业用房按规定改建为租赁住房、允许将现有的住房按照安全、舒适、便利等要求改造后按间出租。

目前来看，这些建议都被写入了后来的文件中，出现在《意见》的十二条。

制度设计中还包括很重要的一点是，提供金融支持。《意见》指出，支持符合条件的住房租赁企业发行债券、不动产证券化产品。稳步推进房地产投资信托基金（REITs）试点。

中原地产首席分析师张大伟指出，在目前的租赁制度设计中需要改进的政策还包括住房税收政策，虽然《意见》提出为“房东”相应免税，但这远远不够。还应该配合房地产税政策，在住房持有环节收税。过去乃至现在的房产交易税费主要集中在交易环节，保有环节基本零税，这使得空置的成本不高，在房价上涨过快的时候，房主更看重房屋出售价值增值，为了出售方便，情愿空置待售。

他认为，租赁市场的制度设计，核心要义是明确“住有所居”的目标，而过去十年，因为房地产的价格发展速度过快，导致租买这个良性的循环不能建立，更多的是成为“住有产权”。

在高层支持租赁市场的同时，包括北京、上海在内的部分城市也出台相应改进支持措施。例如，上海规定单套住房内使用面积12平方米以上的客厅，可以作为一间房间单独出租使用。这一举措有利于存量房的盘活，为市场提高供给，并一定程度降低单间房子的租赁价格。

厦门也在六月初宣布，将通过国有企业厦门安居置业有限公司推出400套优惠租赁住房，为“新市民”及本市中等收入、中等偏上收入家庭解决过渡性、阶段性住房需求提供一种新的选择。这些政策为住房租赁市场制度设计做了铺垫。

多位业内人士指出，目前我国的住房租赁市场在交易环节、房屋品质、租后服务市场等方面仍有较大的改善空间。

根据《北京青年人才住房状况调研报告》，5000名调查对象中租房居住比例达52.20%，而在该调研中仅有26.31%表示在租房过程中未遇到权益受损问题。