地产景气度回升持续性存疑 三四线库存”拖后腿”

来源:地产中国网 2016-06-02 07:52:00

5月至今频繁拍出的地王,并不能掩盖房地产市场整体不景气的事实。

几乎所有房地产从业者都关注到,中国房地产市场出现了极度畸形的景象:一面是一二线城市的地王狂欢,一面是三四线库存高企的尴尬。

把视野放大到整个房地产市场来看,中国物流与采购联合会、国家统计局服务业调查中心发布最新数据显示,房地产业商务活动指数和新订单指数均呈现连续两个月回落走势,指数均在50%以下,市场供需两端均显疲弱。

截至4月底,房地产开发景气指数为94.41。尽管目前5月份的数据还未公布,但严重分化的房地产市场后市走势并不乐观。在“十三五”计划初期都将是去库存的背景下,三四线城市库存太大,一二线回升并未解决过剩问题。

地王与库存的悖论

抢完一线的京沪深穗,再抢二线南京厦门苏州,再然后抢中原的郑州。过去的5个月里,开发商的抢地模式在中国境内走出了这样一个曲线,市场还不错的二线城市,纷纷纳入了他们的储地版图。

6月1日,河南郑州。郑政东出[2016]9号地块由四川雅居乐以17.91亿元的高价竞得成为新地王。短短的一个多小时后,郑政东出[2016]10号地块经过99轮竞拍,由荣盛房地产以18.63亿元竞得,单价2603.40万元/亩,楼面价26035.22元/㎡,刷新郑州土地单价和楼面价纪录。

同日在上海,信达斩获宝山新城顾村A单元10-03、10-05地块,总价58.5亿元,楼板价37118元/平方米,溢价率303%,刷新今年上海土地市场溢价率纪录。

中原地产研究部统计数据显示,截至2016年5月31日,按照总价计算,全国超过15亿的高总价地块合计有105宗,其中国企比例明显处于历史高位。整体看,105宗地块合计成交总价为3288.2亿,其中有52宗地被国企获得,合计成交金额达到了1785.8亿。占比分别为54%左右。国企在地王市场占比超过私企。

另外在这105宗总价地王里,上市公司比例明显占绝对多数,105宗地王,89宗为上市公司获得,合计金额为2760亿。占比分别为84%。

二线城市成为绝对主力,在105宗总价地王里,合计一线城市只有27宗,而二线城市占到了74%。仅南京一个二线城市就达到了16宗总价地王。整体看,一二线城市的土地接近全面地王化。

“中国的开发商现在都去抢一二线城市的土地,但一二线城市充其量算也就60个左右,剩下的600多个城市大多在库存的泥潭里挣扎。”华南一家大型开发商人士说,按照中国行政区划算,一共就是660多个城市。

与开发商一二线抢地王并存的是,全国尤其是三四线城市库存仍然高企,销售缓慢。据国家统计局数据,截至4月末,全国商品房待售面积72690万平方米,其中非重点城市待售面积4.55亿平方米,比3月末减少226万平方米,但比去年末增加1233万平方米。

戴德梁行认为楼市去库存任务仍然艰巨。戴德梁行北中国区策略发展顾问部主管王晨表示,在全部去库存任务中,住宅物业所占面积比例达63%,是库存的主力。

从全国来看,楼市出清周期分化严重,去库存受益最大的是一二线城市,目前一线城市出清周期为9个月,二线城市为14个月,而三四线城市为31个月。在三四线城市中也有分化,惠州、三明、九江、滁州、芜湖出清周期都比较短,在4个月到11个月之间,但江阴、南平、大同、东营、威海出清周期都在两年以上。大同出清周期为46个月;东营为61个月,也就是需要5年以上;而威海的出清周期则高达240个月。

中国物流信息中心武威表示,虽然今年以来一二线城市的房地产销售有所升温,但难掩三四线城市依然较大的库存压力。在供需疲弱的影响下,房地产业销售价格指数连续两个月回落,企业预期也有所降温,业务活动预期指数维持在51%左右,环比回落近3个百分点。

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