税费奇高投资须谨慎

看房场面虽然热闹，但这些二手商住房成交并不容易。一位房屋中介负责人向记者道出了其中的秘密：看房人很多都是被网站或客户端上首付款信息给“骗”了。

目前，商业房产项目贷款首付比例要求至少50%，各家中介在房屋信息上也都会按50%的最低首付来标注。记者通过链家地产客户端看到，河和居那套41平方米的二手“商住两用房”标价为190万元，而首付款一栏则标为95万元，月供为5042元。

“很多人是奔95万元的低首付来的，但跟实际情况是两码事儿。”这位中介负责人提醒，区别于普通的二手住宅，二手商业项目在交易环节缴纳的税费较多。以这套原值45万元、现售价190万元的二手商住房为例：如果首付95万元、贷款95万元，在缴纳190万元的购房款外，还需要缴纳差额5%左右的增值税、差额30%－60%的土地增值税、差额20%的个税、网签价3%的契税、网签价千分之一的印花税。

照此计算，在以190万元的价格成交并首付50%、贷款50%时，需要缴纳7.25万元的增值税、至少43.5万元的土地增值税、29万元的个税、5.7万元的契税、1450元的印花税。由于二手房实际交易中一般都是买房人承担税费，因此买房人除了承担190万元的房屋价格后，还需要缴纳85.595万元的税费。

“不过，只要你多交首付，就能尽量避掉税费。”在中介眼中，买房人若能全款买房，那就能以45万元原值作为网签价格，而实际成交付款价格则还是190万元。这样一来，房子的成交差额就是“0”，那么增值税、土地增值税、个税就能自然避开，只需要缴纳5.7万元的契税、1450元的印花税。

“对于商住产品的青睐，一是刚需，二是投资。”业内人士分析，住宅长期限购的背景下，消费者对于房产类的投资需求更多注入了商住市场；而低总价的商住产品也吸引了大量首次置业的刚需类客群。但不可避免的是，商住产品存在着如上所述的税费高，甚至是后期水电费、物业费用高的问题。“从长远来看，由于商住市场充足的供应量以及被严格限购，均价也较难出现大幅上涨。”上述人士提醒，对商住两用房的投资升值空间，消费者要有理性判断。

来源： 北京日报