马光远:凶猛地王演绎中国房产最后的疯狂

来源:地产中国网 2016-05-24 09:14:00

原标题:马光远:凶猛地王演绎中国房地产最后的疯狂

尽管有人民日报的“权威人士”开诚布公的提示房地产泡沫的风险,但最近土地市场的火热似乎意味着,一二线城市的房地产市场恐怕在一段时间内仍然会维持目前的热度。

5月18日,37家房企哄抢上海浦东周浦镇一块住宅用地,保利地产最后以54.5亿元竞得,折合楼板价43607元/平方米,溢价率295.8%,实际楼面价为55707元/平方米,这意味着这块住宅每平方米的保本售价接近8万元。需要提示的是:一、这是在3月份上海出台严厉调控,一线城市的房地产市场明显出现观望的情况下;二、周浦目前新房最高不超过4.8万/平方米,而周浦地区的房价均价为4万元/平方米左右。

土地市场真的疯了!

如果说上海周浦的“地王”在调控的背景下在一线城市显得比较个别的话,当前一些比较火热的二线城市土地市场的火爆则几乎随处可见:长三角地区地王频出,而且大多在包括苏州、南京等在内的二线城市,其热度甚至超过了一线城市。据媒体的统计,今年前4个月,南京成交的15幅含住宅地块中,拍出7个区域“地王”;4月上旬,苏州拍卖的13幅地块创下平均高达200%溢价率,刷新了3个区的“地王”纪录;合肥4月底出让6宗地块,单日揽金超过110亿元,最高楼面价溢价率292.11%。从土地出让金的情况看,前4个月二线城市土地出让金突破1100亿元,占全国土地总成交额的7成,同比上升280%。与此同时,国家统计局发布的4月份70个大中城市的房价数据表明,在一线城市房价涨幅趋缓的同时,二线则取代一线成为房价领涨的区域。4月份70个大中城市中65个城市房价上涨,而合肥、厦门、南京、苏州、惠州等二线城市的房价涨幅居前。

在一个大多数城市供过于求,政策指向加紧去库存的周期下,如果说一线城市和二线城市房价的上涨在货币政策和房地产刺激政策下尚能找到一定的逻辑合理性的话,而土地市场出现如此疯狂的表现的确令人咋舌。长期关注中国房地产市场的人都明白:第一,中国房地产市场在去库存的周期下早已今非昔比,无论是价格和杠杆都已经处在一个很高的水平,土地市场如此疯狂缺乏后市的支撑;第二,从房地产政策的导向看,无论是最近“人民日报”权威人士的说法,还是房地产的基本面,都不支持土地市场和房价出现前4个月如此颠覆性的表现。但令人大跌眼镜的是,就是在这个大逻辑下,一线城市和部分二线城市的房价以及土地市场却出现了中国房地产市场化10多年以来罕见的疯狂。我看到一个媒体的统计,说截至5月15日,包括四大一线城市以及南京等热点二线城市共计21城,2016年共有110幅土地陆续产生了地王。无论是“地王”产生的数量,还是“地王”的溢价率,在中国房地产的历史上都无出其右。克而瑞数据显示,4月份以来全国总价排名前十的地块平均溢价率高达106%,绝大多数地块溢价率都超过80%.

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