地王频出的逻辑:行业整合背后的资源间争夺战

来源:地产中国网 2016-05-23 07:48:00

(原标题:地王频出逻辑:行业整合背后的资源争夺战)

一二线城市频频冒出的地王,以高溢价率、楼板价超出周边在售房价两大特点,正在刷新房企过往的拿地逻辑,背后恰恰反映了行业大分化、大整合、大并购的趋势。2016年初至今,21家地产央企中,至少有一半无论是内部整合还是对外扩张均在提速。

5月20日,泰禾集团(000732,股吧)以57.2亿总价、15671元/平方米楼面价拍下深圳坪山商业用地(G11336-0066宗地),溢价率约74.23%。这对比5月19日,该集团以47亿元总价、1.5万元/平方米的楼板价拍下上海崇明长兴岛两幅宅地,并不算过激。此前泰禾刚刚发布拟定增98亿的预案。

一二线城市频频冒出的地王,以高溢价率、楼板价超出周边在售房价两大特点,正在刷新房企过往的拿地逻辑,背后恰恰反映了行业大分化、大整合、大并购的趋势。

据克而瑞研究中心不完全统计,“水电系”央企鲁能、电建、葛洲坝(600068,股吧)成为了手笔大过闽企的“地王买手”,今年已在南京、苏州、天津、武汉、郑州等热门二线城市花费237亿元,获得9幅地块。

上海易居房地产研究院总监严跃进指出,按照目前月度销售面积来统计,3-4月份至少创造了比预期高一倍的销售,从这个角度看,房企拿地的潜在可用资金是上升的;而房企也可能考虑通过定向增发、引入新的机构投资者进入等方式进行项目开发。

区域分化

中信证券(600030,股吧)一份研报指出,三四线和一二线城市项目的盈利能力差异加大,品牌溢价、融资和拿地的优势巩固了大企业的规模优势,产业分化严重。一些大中型公司积极探索地产相关领域,不仅期望找到新盈利增长点,也期望借此增加地产项目产品溢价,降低拿地成本。过去一段时间,一些中小公司顺应资本市场热点,跨界地产无关领域,取得了短期估值上升,但长期意义存疑,最终还是要以传统的拿地开发为主要盈利模式。

另一方面,区域分化导致企业分化。中国指数研究院对纳入观察的百城中三线城市房价对比发现,2011年4月相比2016年4月平均房价共下降 0.5%。因此较大比例布局在这些地区的房企也受到影响。比如,荣盛发展(002146,股吧)的布局较多偏向三四线城市,2013年-2015年其毛利率分别为35.4%、33.3%、28.5%,净利润率分别为16.3%、14.9%、11.0%。业绩增速也在2015年出现了历史罕见的同比下滑。

二线城市地价却在快速上涨。2010年-2015年,南京出让的所有住宅类建设用地总体溢价率为23.7%,但2016年一季度这一数据升至105.8%。合肥在2010年-2015年整体住宅类建设用地溢价率47.9%,但2016年一季度达到267.8%。相对来说,2015年拿地较多的公司表现可能更加优秀,2015年底土地储备不足、2016年拿地较多的公司可能压力较大。

在地价不上涨的区域,又普遍存在存量供给过剩问题。长期而言对企业毛利率可能带来压力。中信证券分析师指出,这就不难理解房企拼命在能够获取高利润的城市拿地了。

保利地产(600048,股吧)在上海土地市场曾沉寂两年。2015年9月终于通过夺得在深耕区域宝山的大场地块回归,再加上此后获得的赵巷、临港和周浦地块,半年多已在上海耗资百亿。而上海,正是与保利地产同集团、不同团队的保利置业总部所在,亦是二者唯一销售规模势均力敌的一线城市。

如果说保利地产此前的保守是为了规避同业竞争,那么在央企整合大年,希望占据整合主导权的保利地产对上海重金投入在情理之中。

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来源:地产中国网2016-05-23 07:48:00
一二线城市频频冒出的地王,以高溢价率、楼板价超出周边在售房价两大特点,正在刷新房企过往的拿地逻辑,背后恰恰反映了行业大分化、大整合、大并购的趋势。2016年初至今,21家地产央企中,至少有一半无论是内部整合还是对外扩张均在提速。
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