原标题：李宇嘉：“楼市+信贷”的金融加速器效应仍未弱化

针对重点城市房价和地价屡创新高，决策层开始关注泡沫和杠杆风险。同时，4月新增融资数据不及预期，新增人民币贷款和社会融资比3月分别下降60%和68%，M2增速降至12.8%，为2015年6月以来首次低于13%。由此，业内认为，经济初步企稳后，一季度以房地产和基建“双引擎”发力，推动固定资产投资增长，稳定经济的“老办法”要收敛，政策进入“纠偏期”。

进入二季度，房价暴涨势头未减，部分城市“高烧”，加杠杆、资金“脱实入虚”的态势未改，这与去库存、新型城镇化及防范系统性风险相左。因此，一季度创纪录的信贷（4.61万亿元）投入，及与房地产结合，驱动固定资产投资增长，即“楼市+信贷”的金融加速器效应该弱化了。4月新增居民中长贷4280亿元，环比少增117亿元，在房贷利率创新低之时，是否意味着主动收缩楼市杠杆？

对于近期决策层的表态，业内解读偏向于过去屡试不爽的“经济企稳=政策相机抉择”的逻辑，楼市政策更是如此。事实上，在“需求侧”刺激方面，决策层强调适度而非过度，为解决主要矛盾（供给侧改革）营造平稳环境。这意味着，“稳”的基础要靠“老办法”，不管是去产能下的就业稳定，或打破刚兑后的金融风险，都要靠需求适度刺激来缓冲。

考虑地方债务置换，前4个月全口径资金投入继续高增长，基建和房地产投资增速分别达25%和7.2%，但工业和投资等主要指标增速全线回落，显示“三期叠加”下问题和矛盾交织。尽管决策层表示，韧性和回旋余地决定了经济不会失速，但实现6.5%~7%的增长目标难度不小。

4月相关数据暴露出的最大问题，就是民间投资意愿极低，民间固定资产投资增长5.2%，不及去年同期一半。民间投资占固定资产总投资超过2/3，主要集中在工业和建筑业。统计局数据显示，前4个月，国企投资增长23.7%，为民企投资增速的4.5倍。民间投资占固定资产总投资的62.1%，比去年同期降低3.2个百分点。这意味着，即便利率不断下行并创新低，民间投资意愿仍未好转，说明经济潜在增速还在寻底，也说明去产能任重道远。

回到楼市，4月数据中，房地产可谓“一枝独秀”。这要归功二线城市普涨，带动三四线城市回升。据CREIS中指监测，20个代表二线城市4月新房成交再创单月新高，同环比分别增长78.8%和3.9%；12个代表三四线城市成交同比上涨67.9%，也创历史新高。但此前火爆的一线楼市迅速降温，4月新房成交面积同环比分别下降8.2%和27.8%。

同时，开发投资回升扩大至三四线城市。1~4月，三四线城市开发投资同比增长7.8%，比40个重点城市高出1个百分点。70城房价指数显示，三线城市房价连续3个月上涨。由此，楼市回升在向健康的态势发展：一线城市淡出房价涨幅TOP5，整体降温；3~4月火爆的江浙二线楼市也平稳了，二线楼市普涨成为主旋律，库存最大的沈阳，4月成交也增长了37%；疲软的三四线楼市提振明显。