二线楼市“过火”:房价地价接棒上涨

来源:地产中国网 2016-05-18 08:33:00

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很多二线城市还没来得及为“消库存战役”大捷而高兴,又必须开始为宏观调控头疼了。储备政策准备好了吗?什么时候出台?但在房价和调控新政的博弈中,二线城市楼市迎来了大幅上涨。上周末,在杭州房展会现场,不少看房者坦承:“必须赶在宏观调控新政落地前去买房。”


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不 仅杭州,苏州、南京、厦门、合肥一波省会城市、二线城市楼市正呈现量价齐升,5月初的南京土地市场更是一举拍出了接近250亿的总价。业内分析人士指出, 国家统计局即将出台的70个大中城市房价中,下跌城市将进一步减员。而前十名城市都可能面临政策转向,从消库存转向宏观调控。

二线城市现“量价齐升”

在二线城市中,厦门楼市走出一波三年来罕见的上涨态势。

刚 刚过去的两个月,厦门楼市成交量明显上涨,市场呈现供不应求态势。据统计,截至2016年4月底,厦门市商品住宅的库存量只有277.8万㎡,目前在售新 房仅19728套,首次跌破2万套,已触底3年来的历史水平;以2015年5月-2016年4月月均销售33.91万㎡计算,厦门一手住宅的去化周期缩短 到8个月。5月7日,厦门一家楼盘推出的一批新房源单价已上调至6.9万元/平方米,个别房源破7万元。

杭 州楼市则表现出了“急先锋”的本色。上周末,杭州迎来了一年一度的房展,场面异常火爆。杭州绿城杨柳郡二期开盘,甚至出现了1000人抢388套房源的局 面。一些中介甚至惊呼电话被打爆,24小时不敢关机。据统计,2016年3月杭州全市新建商品房共成交28000余套,4月份也维持着22000多套的高 成交量,而历史上杭州月度成交量最高也才14000套。

苏州楼市也呈现量价齐升态势。相比2015年初,苏州房价上涨了64.97%,由去年1月的10944元上涨到今年4月的18054元;成交量上涨39.2%,由去年1月的5268套上涨到今年4月的7333套。其中,今年3月房价涨幅最为明显。

国 家统计局14日公布的数据显示,1-4月份,全国商品房销售面积3.6亿平方米,同比增长36.5%,增速比一季度提高3.4个百分点,比去年全年提高 30个百分点;销售额2.77万亿元,增长55.9%,增速比一季度提高1.8个百分点,比去年全年提高41.5个百分点。

销售额增速远远高于销售面积增速,显示一线城市和二线核心城市楼市量价齐升。

土地拍卖收入南京问鼎

比楼市更加疯狂的是土地市场,这为楼市上涨提供了动力。

用 年度“最疯狂”来形容日前南京的一场土地拍卖会,恐怕并不为过。5月13日下午,南京市共拍出了七块土地,总价达到249亿人民币,其中位于河西南的三幅 地块引起了30多家开发商的鏖战。最终,葛洲坝(6.04,-0.080,-1.31%)以总价32.8亿元,楼面地价45213元/㎡拿下河西南G14 地块,创造了南京地价新纪录。

最近,苏州共出让土地29幅,13幅土地溢价率超过100%,其中位于高新区科技城武夷山路北的居住用地溢价率高达318.86%。仅4月7日和8日两天,苏州的土地拍卖累计揽金250.8亿元。这个数字,几乎相当于当地2015年全年土地收入的一半。

合 肥的表现同样突出,4月共出让12幅土地,其中位于瑶海区新安江路以南的一幅居住用地,溢价率高达380.95%。4月28日,合肥成交了6宗地,揽金 113.07亿元,其中五宗地块的楼面价高于10000元/平方米,且溢价率超过280%。当地业内人士表示,合肥历史上仅八宗地块的楼面价高于1万元, 此次就占据了5席。

据中国指数研究院数据显示,今年前5个月,全国卖地收入排名前三名 的并不是北京或上海,而是三个二线城市:南京市、苏州和郑州。其中南京以481亿元问鼎全国,而去年同期仅为107亿元,涨幅高达351%。排名第二的苏 州市,前五个月卖地收入为459亿元,其涨幅高达781%,去年同期仅为52亿元。而这个涨幅也是这20个城市中最高的涨幅。在排名前10名的城市中,合 肥和佛山纷纷上榜。

“紧箍咒”开始悄然念起“一线城市房价过快上涨后,相关周边区域的 城市更容易获得利好。当然类似常州、镇江等城市,虽然交易热度不及周边的苏州、无锡,但基本上也有所改善。热点省会城市更受追捧,源于城市规模在不断扩 大,产业导入节奏在加快。”易居研究院智库中心研究总监严跃进表示,此类城市需求积极释放也符合市场预期,其居住价值和就业价值是相对好的。

深圳、北京、上海已经迎来了宏观调控新政,二线城市也不远了,更准确地说,苏州、南京已经悄悄地为自己套上了“紧箍咒”。

苏 州新政属于先发制人,是二线城市中第一个出手的。3月份,其出台了《关于进一步促进房地产市场稳定健康发展的意见》,指出房地产开发企业对预售房屋的申报 价格,3个月内不宜调高,6个月内调高幅度不宜超过6%,12个月内不宜超过12%;下一批次备案预售价格不宜高于上一批次同类型房屋成交均价的6%。此 外,取得预售证后,预售房源应在10日内一次性全部对外销售。

南京调控政策是设置楼市 “涨停板”,与苏州异曲同工,对不同价位楼盘提出年化涨幅不宜超出的范围。有消息称,南京还要对疯狂的土地市场下手——大于5万平米的土地拍卖溢价率高于 45%时,仍有竞争的,停止竞争地价,改为竞争配建保障房面积或保障房建设资金,意味着商品房保障房将“混搭”在同一个小区内共建。

是否进入全国涨幅前十,很可能成为二线城市政策风向转变的分水岭。“二线城市的市场交易热会在今年继续延续,除非房价过快上涨,否则地方政府对于部分城市的楼市政策基本不会大变。但如果涨幅进入前10,那么管制的可能性就会增加。”严跃进表示。(中证网

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来源:地产中国网2016-05-18 08:33:00
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