孙宏斌:南京苏州地价太贵 拿地企业或受到惩罚

来源:地产中国网 2016-05-17 07:47:00

(原标题:孙宏斌:南京苏州地价太贵泡沫明显 拿地企业或将受到惩罚)

“我相信目前在南京拿地的开发商都不可能挣钱,南京、苏州这些城市,这么多年了,房价一直是在2万元、3万元,一下子楼面价超过3万元甚至到4万元,这个肯定是不对的,我们会非常小心。”针对上述城市近期地王频出的情况,融创中国董事会主席孙宏斌5月16日在融创北京壹号院全球发布会上这样回应记者的提问。

孙宏斌指出,目前北京、上海、苏州等城市的房价仍属正常,但土地市场泡沫明显,企业按现在的地价算一下要挣钱的话,那房价还要涨好多才行。

此外,作为北京的单价地王,出让三年后融创北京农展馆项目也在当天正式宣布面世,融创中国北京区域总经理荆宏表示,该项目最高售价将超过30万元/平方米。而根据北京市住建委官网显示,北京壹号院(即农展馆项目)在2014年底和今年3月份拿到两次预售证,分别为7号楼和3号办公商业楼,目前已签约6套住宅和6套商业,住宅成交均价163244元/平米。融创中国北京区域副总经理楼艳青则透露,该项目的预售额已经超过5亿元,且未来肯定是中国成交单价最贵的一个项目。

地价泡沫明显

2016年伊始,一线城市的房价迎来了又一次的快速上涨,加之出让的土地有限,几乎每一块出让的土地,都成为了该区域的地王,地价超过周边项目的售价已经成为常态。例如5月5日北京出让的三宗地块,大兴区黄村镇的楼面价超过3.5万元/平方米,昌平区南邵镇地块楼面价则达到3.38万元/平方米,这也意味着未来北京六环新房售价将达到7万元/平方米。

而在上海5月11日举行的土地拍卖会上,奉贤区南桥新城16单元36-03地块被象屿以21.5亿元的总价拿下,溢价率126%,楼面价达22625元/平方米;松江泗泾SJSB0003单元10-05地块被格力以19.65亿元的总价竞得,溢价率达109.04%,楼面价达37700元/平方米,成为该区域地王。不过,该区域地王很快再次易主,融创以30.05亿元竞得SJSB0003单元12-01地块,溢价率为111.62%,楼面价达38291元/平方米。

实际上,京沪深今年以来出让的土地可谓少之又少,对于房企来说明显“吃不饱”,且由于一线城市房价的过快上涨,3月底上海、深圳便加强了对楼市的调控,随后一线城市成交量开始缩水。这种情况下,大量资金向南京、苏州等二线城市集中。

以5月13日的拍卖为例,南京河西南G14地块被葛洲坝以32.8亿元拿下,45213元/平方米,成为南京单价地王。而目前南京豪宅最集中的河西地区,区域最贵的楼盘销售均价也不过4.5万元/平方米。显然,如此疯狂的地价,也引来了各界关注。

此前在南京、苏州收购了多个项目孙宏斌,也直言“这个价格是不对的”。孙宏斌表示,南京、苏州的房价一直是在2万元、3万元,一下地价涨到这么贵,对于企业来说风险已经是很大了。“今年房价涨的这么快,已经把后面好多年的上涨空间消化掉了,而房价不可能每年都这么往上涨。杭州的房价曾经比上海还高,但因为地价高,很多开发商在杭州是亏钱的,目前的南京应该说很像当初的杭州,那些拿高价地的开发商,在房地产风向变化的时候便会受到惩罚”。

同时,孙宏斌还提到融创的拿地策略,“我们比市场反映慢半拍,但比同行快了半拍,我从来没去过拍地现场,去现场前我们都有计算过,因此能拿就拿,不能拿就不拿。”

项目售价超30万元/平方米

而在谈及近期颇为火热的土地市场外,孙宏斌当天最重要的任务便是介绍自家的新项目。

2013年,融创以21亿元配建27.8万平方米医院的条件,一举拿下农展馆北路8号住宅地块。综合配建的医院成本,楼面价高达7.3万元/平方米,成为当时全国的单价地王。

如此高地价的项目,融创自然也选择了用最顶级的方式打造。著名室内设计师王大君表示,“我设计过很多顶级豪宅,北京壹号院是最特别的一个,东三环、CBD、5.3万平方米大湖,都极为难得”。实际上,去年6月18日,融创中国曾在北京举行全球发布会,高调宣布北京壹号院将与伦敦海德公园一号、纽约One57等世界级豪宅比肩。

而过去一年,在没有样板间和示范区的情况下,仅凭一次发布会和一纸规划书,北京壹号院便取得了销售十余套、单价最高近20万元/平方米成绩,刚刚过去的5月份第一周又悄然认购超过5亿元。此外,根据北京市住建委官网显示,该项目已有6套住宅签约,成交均价163244元/平米,此外还有6套商业也已经完成签约。

荆宏则表示,该项目最高售价将超过30万元/平方米。对此,孙宏斌并不认为30万元/平方米的售价很高,“对北京市场而言,即使出现40万元/平方米、50万元/平方米的项目也不为奇,从长远来看,现阶段可以说是顶豪市场的一个价值洼地阶段。去年北京壹号院较贵的房源卖到每平方米30万元,同样的房源今年每平方米30万元肯定买不到了。”

豪宅竞争激烈

虽然孙宏斌认为北京顶豪市场的价格仍有上涨空间,但从顶豪过往的销售情况看,未来一段时间,北京大多数顶豪都将面临去化的问题。

根据中原地产的数据显示,2016年将有60多个售价超10万元/平方米的项目进入北京豪宅市场。对此,中原地产首席分析师张大伟表示,按照未来一年60个顶豪项目,预期每个项目入市50套左右计算,待售的项目顶豪数据将高达3000套。而北京一年售价超10万元/平方米的项目,签约历史纪录只有260套。即使按照80000元/平方米的签约价格计算,所有居住类项目一年的签约量只有673套。这也意味着,大多数豪宅项目的去化周期都将超过5年甚至更久。

孙宏斌也表示,“北京现在的地价不断攀升,被豪宅化的项目也越来越多。因为地价贵,卖的价格不高房地产商会亏。但是一个地方不可能有这么多顶豪项目,这些项目被豪宅化,风险很大。在北京、上海为什么那些房地产商拿到贵的地迟迟不入市,因为一入市就会亏”。

孙宏斌坦言,豪宅项目的运营难度是很大的,竞争也很激烈,单套总价3000万元以上的项目,其购房群体的选择空间也很大,几乎可以在全世界选择,融创开发北京壹号院用了三年时间,就是出于应对顶豪市场的激烈竞争。

(来源:证券日报)

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“我相信目前在南京拿地的开发商都不可能挣钱,南京、苏州这些城市,这么多年了,房价一直是在2万元、3万元,一下子楼面价超过3万元甚至到4万元,这个肯定是不对的,我们会非常小心。”针对上述城市近期地王频出的情况,融创中国董事会主席孙宏斌5月16日在融创北京壹号院全球发布会上这样回应记者的提问。
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