（原标题：Scott Latham：中资在纽约商业地产中越来越重要）

“2015年纽约曼哈顿的商业房地产交易量为600亿美元，今年迄今不到5个月的交易量已达200亿美元。其中，中国投资者扮演着越来越重要的角色。”仲量联行集团副总裁Scott Latham（雷斯科）5月12日接受21世纪经济报道记者专访时说。

根据仲量联行的统计，2015年，中国内地资本占曼哈顿商业地产外来投资的27%，来自香港的投资占到4.5%，加起来占比超三成；全年中国投资者在曼哈顿共参与了20笔商业地产投资。而2016年迄今，中资参与了17笔交易，几乎是去年全年的数量。占比已达外来投资整体的55%。

雷斯科深耕纽约房地产市场27年，擅长曼哈顿商业地产的销售、收购和再资本化，是纽约市许多大型商业地产交易的参与者。今年以来，他就参与了多宗中国投资者在美商业地产投资。

两种类型的中国投资者

《21世纪》：听说近4个月来，你参与了中资对美国商业地产的很多大型交易，比如海航集团收购办公楼物业850 Third Avenue。能透露一下该交易的具体细节以及你参与的其他交易吗？

雷斯科：最近四个月，我们经手的中国投资者对美国地产的投资确实增长了，不过有些交易还未正式达成，这些还不能谈论。最近我们帮助海航集团完成了一宗大交易，是曼哈顿中城的一栋办公楼，以投资为目的。这次海航找到了一个美国本土的伙伴，帮助他们处理该地产的日常运营，不过交易的大部分资金来自于海航。我们认为海航会把其美国一部分的运营迁至其中。我记得海航在纽约市的第一笔房产投资大概在七八年以前，是一栋位于第六大道1180号的小办公楼，当时也是以投资为目的。

最近的还有一个交易是在纽约金融区的一栋大型办公楼49%的股权出售，买方是中国四大资管公司之一，交易在一周半前达成，不过买方似乎不太想让该交易进入公众视线。这是他们在美国的第一笔办公楼投资，他们之前也在美国投资了一些地产，不过都是多户住宅。

我发觉一些聪明的中国投资者已意识到，要是自己的身份是众所周知的，如果他们表现很高调，那么交易很有可能占据媒体的头条，尤其是美国媒体，由此可能引发中国政府的注意，中国政府可能不希望造成一个中资在美国买遍地产的印象。所以，有些公司开始悄悄地做交易。另外，你可能注意到了49％股权这一数字，由于美国税务体系的关系，有些投资者对此比较敏感，所以经常购入房地产不大于49%的股权，这有助于将税费最小化，不像安邦那样把华尔道夫股权全部买下。

还有一个正在合约签署阶段的交易涉及到了中国投资者，标的是曼哈顿一栋大型办公楼，由一个美国本土集团买下，不过资金来源是中国，一个中国保险公司会提供大部分资金。这个交易计划在一周内完成签约。这笔交易显示出了这个保险公司对于现金流投资的需求。

另外，我们还有两个住宅项目正在谈判中，一家中国开发商和一个美国本土公司合作，对一个住宅公寓开发项目进行注资。

据我了解，目前纽约城里有两个大型的新办公楼开发项目在谈，中资是主要的出资者，一个在哈德逊园区，另一个在曼哈顿中城。这些中国投资者第一次与本土开发商合作，来学习如何进入这个市场，以使风险最小化。

《21世纪》：根据你的观察，中国投资者有什么特点？

雷斯科：我的观察是主要有两种类型中国投资者。一种是投资开发地产项目，其中大部分是出售型住宅公寓项目，这是他们在中国所擅长的，是相对短期的投资，在美国一般3-5年可以收回投资。我想主要是因为中国国内的人口流动潮正在减速，住宅市场有所降温，他们要向外找市场。

另外一种是产生现金流的交易，也就是收购现成的地产，比如办公楼、酒店、租赁住宅、零售业地产。收购后，租金会带来连续的现金流，他们往往长期持有，享受经济复苏及市场基本面强劲带来的好处。美国经济基本面改善，每逢租约到期，租金就会上涨。