合同提土地有偿续期 专家建言使用权永久化

来源:地产中国网 2016-05-14 12:42:00

近日,温州住宅建设用地使用权20年期间届满有偿续租的做法引起关注。

记者翻阅目前国内多地的土地出让文件发现,部分地方政府对土地出让期限到期后如何续期,已有具体说法。其中,非住宅用地普遍规定了续期时需要支付土地有偿使用费。

“非住宅地块”需付费续期

记者在住建部网站上找到的一份《国有土地使用权出让合同》示范文本中发现,第五章中有四条内容对于期限届满之后如何处理给出相关界定,包括:出让人同意续期的,受让人应当依法办理有偿用地手续,与出让人重新签订土地有偿使用合同,支付土地有偿使用费。

这意味着土地到期后将支付土地有偿使用费。

住建部官网显示,这一示范文本的上传日期为2006年11月23日,官网上并没有相关更新文件,而《物权法》的颁布时间为2007年。

记者随后翻阅了上海、广州等地的土地出让合同,里面除了住建部网站上《国有土地使用权出让合同》里的相关规定,还加入了《物权法》所规定的对住宅建设用地使用权期间届满“自动续期”的条款。

不过,在土地出让合同中尽管加入了自动续期条款,但对是否收费并未有详细解释。而对于需申请的非住宅类土地,则明确了需要支付土地出让价款、租金等土地有偿使用费。

住宅自动续期是否无偿

《物权法》第149条第1款规定:住宅建设用地使用权期间届满的,自动续期。第二款为:非住宅建设用地使用权期间届满后的续期,依照法律规定办理。该土地上的房屋及其他不动产的归属,有约定的,按照约定;没有约定或者约定不明确的,依照法律、行政法规的规定办理。

锦天城律师事务所合伙人李斌辉表示,对于住宅用地使用权到期后何去何从的关键,在于土地是归国家所有。在市场经济的情况下,国家将国有土地的使用权切割出来,比如供房地产商开发等,以此来收取土地出让金。而使用权只是所有权的一个方面。而这衍生出来的问题就是,土地使用权期限届满后,如何处理。

《物权法》中,对住宅建设用地使用权期间届满“自动续期”,并没有规定任何条件。对此,业内学者也有争议:一是认为没有规定自动续期的条件,就意味着应该是无条件的;二是认为,自动续期并非无条件,《物权法》没有细化是当时埋下的伏笔,需要更进一步的法律来明确。

李斌辉称,当时在《物权法》立法过程中,有很多声音提出在使用权期间届满后,应规定续期相关的条件,但出于各方面因素的考虑并没有在《物权法》中细化。但可以肯定的是,住宅建设用地使用权到期后,自动续期是肯定的,并不需要业主申请后续期,但是否有偿续期目前法律还没有给出规定,需要等待相关法律来规定。

亟待顶层设计

北京(楼盘)市法学会不动产法研究会副会长兼秘书长、中央财经大学不动产法研究所所长尹飞表示,对于土地使用权期间届满后如何操作,还需要中央的顶层设计,需要法律层面的规范。“个人认为,补交土地出让金也不是一个好方法,可以改收房产税。因为土地出让金和房产税之间的关系本来就存在争议,对于现在拥有的房产征收房产税显然也不太合理,因此可以考虑对土地使用权期满后的房子征收。”

“如果相关部门愿意放弃掉一部分利益,其实完全可以将土地使用权永久化。”李斌辉指出。(东方早报)

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记者翻阅目前国内多地的土地出让文件发现,部分地方政府对土地出让期限到期后如何续期,已有具体说法。其中,非住宅用地普遍规定了续期时需要支付土地有偿使用费。
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