（原标题：万达商业私有化融资 兑现承诺有难度）

近日有报道称，万达承诺将在2018年9月前在A股上市，如果无法成功上市，万达将向私募投资者，以每年8%~10%的代价回购股权。

根据万达的预计，到2017年，租金可以达到103元/平方米/月。但它的盈利能力是否会提高？万达发行的资产证券计划，大多有回购要求，并给出超过10%的收益。这些有固定收益要求的资产证券发行计划，是否会拖累万达未来两年的盈利？在这样的背景下，万达还有没有可能达到它向私募投资人所作出的一系列承诺呢？

5月11日，路透社援引两位消息人士的话称，由于担心监管层禁令和股东不同意出价，大连万达集团正在重新考虑万达商业的私有化计划。

随后，彭博援引不愿具名的知情人士的话表示，经过评估之后，万达商业地产将继续推进私有化计划，其中一位知情人士称，万达商业地产可能最快于下周宣布私有化细节，其中包括对其H股股份的出价，每股价格设在高于发行价48港元约10%。

一天之内，关于万达私有化态度的不同报道，反映了万达回归A股并不是一帆风顺。由于监管层对中概股回归A股持谨慎态度，外界担忧万达回A进程不及预期，去年频发较高收益的证券化产品或影响此前向参与万达私有化的私募投资者所承诺的回报。

港股低估值让万达决心回归

《每日经济新闻》记者注意到，去年万达商业就在筹备回A股事宜，包括向中国证监会递交IPO招股书等。今年3月底，万达商业公告其控股股东万达集团提出可能私有化。

近来，万达商业私有化方案被曝光，包括与境内外私募一致参与全面要约，约定至2018年8月底之前在A股上市，否则将分别向境内外私募回购股权，分别给予其8%与10%年化回报率。

2014年底，万达商业在港交所成功实现IPO，外界也一致认为此举终于圆了王健林的万达十年上市梦。

至今，网络上仍流传着一张“万达商业H股上市首日，王健林高举双臂，右手紧握红绸布裹着的铜锤，笑容可掬”的珍贵照片，王健林朋友圈的卢志强、马蔚华等多位大佬也到场庆贺。

万达商业上市之后，与A股去年那一拨疯牛趋势几乎一致，其股价曾达到78港元/股，但此后一蹶不振，就在今年一季度最底曾跌至31.1港元/股。

去年，王健林在多个公开场合表达了万达集团战略转型轻资产的观点，尤其是大胆尝试向文娱、体育、旅游、金融等多元化跨界转型，其中多个跨国并购案便是王健林胸怀全球霸业的最好注脚。

尽管如此，万达仍未停止在全国“跑马圈地”，外界一度质疑其高负债率背后隐藏潜在高风险，但每年中期与年底的两次万达业绩会上，王健林试图用公开、确凿的漂亮数据对外予以释疑，包括产业链上下游的战略合作伙伴、战略投资者等。

从万达商业2015年报来看，就收入贡献构成而言，物业销售占了逾八成，投资物业租赁与物管仅为10.9%，对于息税前利润EBIT指标，物业销售占比高达54.8%，毛利率和净负债率，一个持续下降，一个不断上升，明显不同于成熟港资商业地产大鳄如恒隆、九龙仓等。

万达商业内部相关人士表示，他们租赁物业毛利率70%以上，综合毛利率40%以上，在同行中已经不低了，负债率上升主要是公司扩张拿地等，资本消耗较大。

3月底，万达商业公告称，该公司控股股东万达集团已对其提出全面要约收购意向，一旦落实将构成私有化及摘牌，要约价将不低于48港元/股。

兴业证券分析师鲁衡军表示，从估值来看，万达商业提出私有化之前仅有5倍PE，0.8倍PB，息率为2.8%，而同等规模的中海、华润均有7~8倍PE。

按照香港市场收购规则，如果独立股东反对票达到所有独立股东投票数的10%，仅触发这一项即宣告全面要约失败。近日，坊间传闻万达集团对万达商业私有化报价提高10%至52.8港元/股，向中国人寿、科威特投资局、贝莱德在内的H股投资人示好，让其接受要约。