原标题：警惕房地产功能失调 确保居住核心功能

中国建设银行首席经济学家黄志凌

【编者按】2015年下半年以来，随着房地产行业风险的凸显，如何治理当前房地产的风险，房地产行业在未来经济发展中的地位是否会急剧下降，这些都成为当前大家热议的问题。人民网金融频道特邀中国建设银行首席经济学家黄志凌对此进行系列撰文解读。

系列之一：警惕房地产过度杠杆化和“土地财政”内生风险

作为一种商品，房地产的核心功能是居住，但是房地产商品的特殊之处在于其与土地的不可分割性，而土地的稀缺性赋予了房地产保值增值的派生属性，由此衍生出了房地产的投资功能。因而，房地产具有消费和投资的双重功能，这两种属性和功能是统一的、不可分割的。其中，居住功能是房地产的核心功能，投资功能是派生功能，因为投资房产的目的是用于出租或者出售，总之最终都将用于居住，如果没有了居住属性，投资属性也将随之消失。

从理论上讲，任何地方的房地产都具备居住和投资这两种属性，但是房地产的异质性决定了不同区域的房地产的两种属性具有不同的表现。而且，即使同一区域、同一时期的不同楼盘也会因房屋具体所处的地段、环境等因素，其居住和投资两种属性也不尽相同。对于土地资源更为稀缺的大城市、超大城市，房地产的投资功能要明显高于一般城市或者农村，投资功能也更容易被发现和挖掘，当然也更容易被过度放大。

这里，尤其值得我们关注的是，如果一个较大区域房地产商品的居住功能和投资功能发生次序逆转，必将产生较大泡沫并引发区域性市场危机。实际上，多个国家的真实案例已经不止一次的验证了这一结论。历史上，日本和中国香港都曾经一度错误地推行重投资轻居住的发展模式。这种发展模式基本上是将房地产作为一种金融资产来进行投资，而且是政府出台相应的政策支持民众开展这种投资。于是，大量的资金涌入房地产市场，造成房价长期、持续走高，远远脱离了居民实际收入增长速度，也远远脱离了房屋实际居住功能可提供的使用价值，成为单纯的投机炒作。在没有实际价值支撑的情形下，无论是股票还是房地产都难以避免最终的价值回归过程。这种畸形的功能紊乱导致房地产价格暴涨暴跌，并且严重影响了居民的居住需求和居住质量，对一个国家的民生和经济都造成恶劣的影响。

房地产的基本功能是居住，由于土地资源的稀缺属性，居住功能进一步衍生出了房地产的投资属性。然而，作为一种商品，如果居住的主要功能被投资的衍生功能所超越，就意味着价格会被脱离居住基础的投资需求不断抬高，必然出现价格严重偏离价值，导致资产泡沫。泡沫的形成实际上是价格机制错乱的过程，这不仅使房地产行业集聚了风险，而且也影响了各类资源的配置效率，导致过多的资源配置到了房地产行业，挤压了其他行业的发展空间，而一旦泡沫破灭，这些资源可能随之化为乌有。因此，要控制房地产风险，必须建立长效机制，确保房地产的居住功能始终处于核心地位，而投资功能仅作为一定的补充。长远来看，中国需要建立和不断完善市场配置和政府保障相结合的住房制度，推动形成总量平衡、结构合理、房价与消费能力相适应的住房供需格局，有效保障城镇常住人口的合理住房需求。政府托底保障中低层次需求，发挥市场重要作用满足多元化需求。