商改租可助商用房去库存?只租不售使用年限不变

来源:地产中国网 2016-05-12 09:21:00

原标题:“商改租”可助商用房去库存?

近日召开的国务院常务会议提出,确定培育和发展住房租赁市场的措施,推进新型城镇化满足群众住房需求。实行购租并举,发展住房租赁市场。其中,首次提出允许将商业用房等按规定改建为租赁住房。

南方日报记者了解到,目前珠海租赁住房市场整体平稳,但商业用房正处于快速发展期,存在库存压力大等问题。业内人士分析,国家新政一旦落地,预计有助珠海化解商用房库存压力,并为主城区补充更多元的租赁房源,抑制租金上涨动力。

但是,由于租赁回报率相对低、收回成本时间相对长等原因,政策更多适用于销售困难的商用房,同时,也应注意防止政策变样成为“以租代售”,并解决新增租住人口的生活配套问题。

珠海市相关部门表示,珠海将在国家、广东省出台政策细则后,结合自身情况特点,参考制定出落地方案。

只租不售使用年限不变

此次国务院常务会议指出,培育与发展住房租赁市场,支持利用已建成住房或新建住房开展租赁业务,允许将商业用房等按规定改建为租赁住房。

一般而言,商业用房包括商铺、商业综合体等商业物业,及写字楼等办公物业。与居住用地70年的土地使用年限相比,商业物业和办公物业土地使用年限分别为40年和50年。

住房城乡建设部副部长陆克华表示,“为发展住房租赁市场,允许将商业用房等按照规定改建为租赁住房,土地使用年限和容积率不变,土地用途调整为居住用地。”对土地用途调整为居住用地的商业用房项目,为了降低租户的使用成本,水电气价格按照居民的标准执行。

事实上,把写字楼改为公寓出租或出售,产权保留商业用房性质,此做法在许多城市早已存在多年,珠海也有类似情况。不过,这类公寓产权只有50年,无配套学位,且需承担较高的商业水电气收费标准。

与此前对各类性质土地用途严格区分使用不同,此次政策打开了商业用房改作居住用途的口子。但会议明确改建租赁住房只能用于出租而非出售,表明政策并非将相关“擦边球”做法合法化。

可盘活有销售困难的商业房

近年来,珠海商业综合体和办公写字楼建设发展迅速,如钰海环球金融中心、华发商都、富华里相继投入使用。这些先行者占据了城市优质地段,目前经营局面稳定。

另一方面,但部分旧商场、办公楼因商业模式调整、市场行情变化等因素影响,处于闲置或半闲置状态,而且,未来将有较大体量的商业综合体、写字楼等商业用房竣工。这对于人口规模相对较小、产业发展尚未完全进入快车道的珠海而言,未来商业用房存量消化存有较大压力。

近日,记者走访了位于珠海百货广场对面的万科禧悦汇,有不少商铺空置,仅有几家餐厅和两家商铺保持正常营业。位于香洲的中珠水晶堡也有类似现象,大面积空置招租,顾客零星。

奥园商业地产集团珠海公司总经理助理张功清表示,目前珠海商业用房存量不算太多,但未来供应量很大。据他统计,今明两年内预计有150万平方米商业用房推向市场。“这还是不完全统计。因为珠海城市更新项目一般七成左右体量规划为商业性质用房,这样算下来,未来珠海商业用房存量极大。”张清功说。

珠海左岸房地产顾问有限公司董事李炳亮给出的数据则显示,珠海2013年以来办公楼成交量分别为9万多、10万多、11万多平方米,虽然稳步增长,但基本保持在略高于10万平方米的水平,而未来三四年,已规划、报建、施工的写字楼存量在200万平方米以上。“如果那时珠海的人口规模和商旅业水平还维持在现有水平,商业用房去库存将迎来很大压力。”李炳亮说。

在业内人士看来,此次“商改租”政策的释放,对人口规模较小、未来商业用房供应量较大的珠海而言,可以视作消化商用房库存的一条有效路径。

“政策为开发商的自持商业用房提供了更大的市场和操作空间,特别是对优势不明显、销售存在困难的商业用房。由于管理费用高,如果无法卖出,空置成本较大,‘商改租’后可以有效盘活资源,帮助打开市场。”张功清说。

他同时认为,该政策对珠海主城区住户也是利好消息,通过“商改租”可以改善目前主城区住宅项目少、供需不平衡的情况。

广东思远土地房地产评估咨询有限公司总估价师廖旻表示,此次出台的政策,对刚需住户开辟了一个新的选择渠道。刚需群体可通过租赁商业用房,解决居住需要。

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来源:地产中国网2016-05-12 09:21:00
近日召开的国务院常务会议提出,确定培育和发展住房租赁市场的措施,推进新型城镇化满足群众住房需求。实行购租并举,发展住房租赁市场。其中,首次提出允许将商业用房等按规定改建为租赁住房。
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