原标题：“因城施策”效应显现 楼市迎调整期

一季度以来，多地先后出台针对房地产市场“因城施策”的调控措施，其中上海、深圳等地的收紧性政策最为业内所关注。在此基础上，4月份以来一线城市及一些热点二线城市降温明显，并带动整体楼市的成交量连续多周出现回落。业内分析认为，由于前期市场需求严重透支，随着近几周成交量持续降温，二季度乃至下半年楼市将迎来新的调整期。

降温 周成交量连续回落

5月9日，中国指数研究院发布的上周（5月1日至5月7日）楼市成交数据显示，受监测的30个代表城市住宅成交套数和成交面积出现明显下降。30个城市中，近9成城市成交面积出现不同程度下调；从一二三线各类城市来看，则呈现全线回落的局面。

具体来看，上周4个一线城市住宅合计成交74.03万平方米，整体环比下跌34.2%。其中，广州成交面积31.53万平方米，环比下跌14.4%；上海成交28.11万平方米，环比下跌40.9%；北京成交11.64万平方米，环比下跌47.2%；深圳成交面积为2.74万平方米，环比跌幅高达55.3%。

此外，20个二线代表城市成交总量环比下降28.9%，厦门跌幅最高，达到57.5%；6个三线城市环比跌幅整体上超过了一二线城市，成交总量环比下跌39.7%，其中韶关跌幅最大，为67.1%。

从土地市场来看，近一周内，中指院监测的40个主要城市土地推出量环比减少23%，成交量环比减少3%，出让金环比增加25%。各类用地推出方面，40个主要城市共推出各类土地74宗，较前周增加4宗，推出面积275万平方米，较前周减少81万平方米；40个主要城市成交总金额274亿元，较前周增加54亿元。

中指院方面分析认为，在全国房地产市场去库存的大背景下，控制土地供应政策深入执行且效果进一步显现。未来一定阶段内，全国整体土地推出量将继续维持低位，其中库存压力较大的少数二线及多数三四线城市将继续减少土地供应；但苏州、南京等热点城市在供不应求压力下，已出台相应政策指出将加大土地供应量，未来部分区域土地供应有望增长。

记者注意到，尽管有五一小长假的刺激因素，但是5月首周房地产市场成交情况并没有出现预期的火爆局面。事实上，从4月份以来，楼市周成交量已经开始逐步下行。中指院此前的成交数据显示，整个4月份，近6成城市成交环比下滑，其中一线城市成交面积环比下降幅度为21%。总体来看，一二三线城市楼市的整体成交量已经连续三周出现回落。

收紧 政策效应初步显现

中指院分析认为，近一个月内各地因城施策调控政策的逐步落地，正在促进楼市向平稳发展。一方面，受监测的重点城市成交量开始环比下行；另一方面，在中央层面重提去库存调控政策以后，楼市库存总量也出现小幅下降。

易居房地产研究院研究员朱光分析认为，由于全国楼市分化突出，特别是深圳、上海等一线城市楼市一季度呈现火爆态势，因此上海、深圳等地先后有针对性地出台和收紧限购措施，随后一些市场过热的城市也相应跟进。

业内分析认为，各地分类政策经过近一个月的发酵期，已经开始逐步作用于当地市场。尤其是从五一黄金周的成交情况可以看出，目前全国房地产市场已经进入一轮新的博弈期。其中，上海、深圳等一线城市的从严限购使得成交量急剧下滑，尽管房价高企，但是有价无市；二三线城市则进入买涨不买跌观望期，尤其是二手房市场，买卖双方的议价空间开始加大。

同策咨询研究部总监张宏伟告诉《经济参考报》记者，以上海市场为例，5月份首周成交量出现暴跌，“有价无市”局面已经形成。“尽管成交均价仍然高达4万元/平方米以上，房企捂盘惜售涨价预期仍在，但是随着成交量的急剧下滑，上海楼市已经进入‘有价无市’局面，价格坚挺的局面也将很快被打破”。

“化解市场高库存仍是诸多地区当前重点方向。今年3月份以来，除了上海、深圳以外，南京、武汉、合肥、廊坊、北京等多个城市出台了力度不一的约束性政策。”中原地产首席分析师张大伟分析认为，“有序消化”将改变之前的政策取向，此前的“全面刺激”已经转变为因城施策，未来去库存的政策力度将集中在库存压力大的城市。因此库存压力相对不大的城市仍将出台不同力度的约束性调控政策，限制当地楼市过热上涨。

值得一提的是，政策的调控效应不仅仅作用于住宅市场，从土地市场来看，4月份主要城市陆续发布年度供地计划，整体上月度成交总量环比小幅下降。其中，一线城市受调控升级以及前期供地减少的双重影响，土地成交降温明显，土地出让金等成交指标降至低点。

不仅如此，国土资源部不动产登记中心市场监测处相关负责人也告诉《经济参考报》记者，随着今年一季度中央陆续出台稳增长的各项政策措施，基础设施用地在定点调控的背景下，市场需求稳步释放。另外，房地产市场去库存力度加大和新兴产业用地支持政策陆续落地，房地产用地供应将延续下降态势。未来，将继续加大分类调控、分地施策的力度，促进房地产市场平稳发展。