“双高”之下动作变形
楼市乱象由来已久,违规预售是其中的“重灾区”,乱象为何屡禁不止?明知违规,为何顶风作案?
“无证卖房的违规操作,在很多城市都很普遍,大小开发商为了抢客源抢销售进度,多多少少都干过这些事,”某房企20强公司的副总裁李力(化名)对时代周报记者说,私刻公章,伪造政府文件的情况,他从业多年都没听过,“相信碧桂园总部不知情,不会愚蠢到默认这种做法去赌上上市公司的声誉。”
碧桂园为何出现如此变形动作?冯蕊说,迟迟不能开盘,天玺湾项目人员面临很大的压力。
事实上,开盘时间的早晚与项目高管、员工的切身利益息息相关。对于这家号称周转率全行业最高的企业而言,时间就是金钱。
近几年,以“利益共享”为核心的合伙人制度风潮,在国内房地产行业席卷而来。碧桂园迅速通过“同心共享”“成就共享”计划,为员工描绘了这样一幅造富图景:“碧桂园未来的区域总、项目总的年薪应该在千万元、百万元级别以上。”
这是一种同股同权同责同利的激励机制,集团和区域管理团队各自设立投资公司,对每个新项目进行不超过15%权益的跟投,区域投资公司对自己区域的所有项目最高跟投不超10%,并要求区域总裁、营销负责人、项目总和项目营销负责人强制跟投。
“这是碧桂园近年最重要的管理创新与变革,核心管理人员成了项目公司股东。”力推该计划的碧桂园CFO吴建斌在此前媒体采访中如是说,2014年11月以后公司所有新项目均参与共享计划,进行跟投,这意味着,天玺湾项目负责人和核心团队均有资金参与其中。
正是这项制度,再次提高了碧桂园项目的周转速度。碧桂园2015年年报显示,公司拿地到开盘的平均时间由过去的6.7个月缩短为4.3个月,现金流回正周期也由10-12个月缩短到了8.2个月,现金流回正后即可享受分红。
碧桂园的合伙人制覆盖面广,奖励额度高,确实对高管和员工起到了很好的激励作用,但同时也带来巨大的压力。在碧桂园2015年年报中,南宁天玺湾项目预期获得预售证的时间是今年一季度,但实际上,违规拿到预售证的时间(今年4月)也比预期晚了一个月左右,而从拿地到开盘将近9个月,几乎是碧桂园项目平均4.3个月周期的两倍有余。从这个角度看,天玺湾想拿预售证的心情应该较为迫切。
此外,碧桂园的合伙人计划对项目有明确的现金流回收要求。根据碧桂园的“成就共享”激励制度,项目要获得奖励必须同时满足两个条件:1.一年内实现集团自有资金投入全部回笼;2.项目累计回笼资金要大于(自有资金投入+年化自有资金标准收益) 。集团投入资金的年化标准收益高达30%,为了节约高昂的资金成本,每个项目都会尽可能快地开盘、回笼资金。而且,若项目一年内现金流不能回正,将失去继续参加成就共享计划的资格。
如果按照碧桂园4.3个月开盘、8.2个月的现金流回正周期来看,项目一般需要4个月左右的销售周期才能实现现金流回正。而天玺湾的时间明显不够用。
根据该公司的成就共享机制,如果是区域主导拓展的项目,奖励金额为(净利润-自有资金按年折算后的金额×30%)×20%。而现金奖励的派发,是分三个阶段的:实现预售派发50%;完成收楼派发30%;完成结算派发20%。其中预售阶段占比是最大的。
截至2015年底,碧桂园已经有168个项目引入合伙人机制,集团投资公司投入2.42亿元本金,区域投资公司投入4.43亿元本金。而且,未来所有新项目都将采用合伙人制。
如何在保证效益的同时,遏制员工的违法、违规冲动,防范和杜绝南宁碧桂园事件的再次发生,将是给莫斌团队的重大考验。
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