原标题：彭澎:去库存松限购背景下的城市定位与楼市攻略

近两年楼市出现了一些新情况，多多少少跟城市定位有关系。我们从破解城市定位与楼市关系入手，谈谈全国楼市可能会出现的新特点以及广州楼市的发展趋势。

房地产市场分化趋势严重

深圳一个小区尚都花园的市场价值高达140亿，和中国第五大机场深圳机场148亿的市值相当。一个地方的房价合不合理，最主要因素是房价收入比，通常也称为“房痛指数”。人均可支配收入榜单中，沿海、中部、西部的城市呈现收入级差，长三角和珠三角等地的一线城市收入较高，但是与二线城市相比，一线城市的收入并不高太多，而“房痛指数”却大幅高于二线城市。例如，在广州赚的钱，并不比在长沙、成都、重庆、南京等城市多太多，但是房价可能比它们高一倍。而且从总体上看，一线城市交通状况、雾霾都比二线城市恶劣得多。

但是为什么大家还是往一线城市去呢？主要是因为一线城市机会远远大于二线城市。在一线城市，人们有机会到B A T （百度、阿里巴巴、腾讯）工作，或到主流媒体当记者，可以改变世界，一线城市就算什么都不干，单是自拍也有可能成为网红，但是在二线城市就影响不到全国。

这段时间出现了这样的格局：一线城市房价开始退烧，部分重点二线城市开始补涨，整个楼市出现了新的调整。人们考虑转向二线城市比如广州周边的佛山投资。去年我也去合肥看了，确实它的房价也不算贵，6000多，现在是不是有补涨的空间呢？

目前来看，一线城市去库存很多，二线城市去了一点，三线城市还在增加库存，四线城市卖不动。中央政策方面，住建部部长陈政高说，房地产市场销售已企稳回升，但是分化趋势严重，库存严重，库存主要集中在三四线城市。根据统计，中国房地产库存是7亿平方米，三四线城市是比较难消化的区域。二线城市目前成交量涨得不错，3月份数据同比激增接近百分之百。理想状况是一线城市可以炒到二线城市、二线城市可以炒到三线城市，这样将库存都消化掉。但是令人担心的是这种热炒到二线城市就打住了，中央层面希望能炒到三四线城市，然而购买力就在一二线城市之间摇摆，这是当前遇到的困境。一线城市还在高位震荡，虽然深圳有人在卖房，但是数据显示3月份还有一点点上涨，二线城市可能会成为领跑者，有的只有几个月的库存量，三四线城市可能还在分化或者说筑底。

政策意愿与人口流向不一致

按照“十三五”规划，到2020年中国的常住人口城镇化率要达到60%，户籍人口城镇化率要达到45%，常住人口、户籍人口是不同的概念。广州有1600万人口，广东省有一个多亿的人口。按照比例，广州起码一年有20万人口要城镇化，每年给外来人口入户的指标是几千个，但每年人口增加的数量是30万到50万。北上广深四个一线城市都差不多，每年人口增加数量是30万到50万，这比很多国家大城市的总人口还多，而在中国三五十万人算小城市的人口。

十八届三中全会提出户籍改革，推进农业转移人口市民化，逐步把符合条件的农业转移人口转为城镇居民，全面放开建制镇和小城市的落户限制。也就是说镇和小城市放开，只要居住三年自然就可以将户口转过来，不需要积分；有序放开中等城市落户限制，中等城市可能需要一些条件，比如居住要满几年；合理确定大城市落户条件，严格控制特大城市人口规模，广州属于特大城市，要严格控制。广州曾经计划将积分入户的指标放开，设计一个分数线，达到分数自然就入户，后来未能推行成，因为这时中央政策要严格控制特大城市的人口规模，所以未放开入户指标。

中国的人口流向和改革政策是不一致的，按照中央的政策是希望人口都就地就业、洗脚上田，在当地小城镇城市化了。但是人们的选择是不一样的，这涉及到中国城市的资源禀赋因素。美国很多人口居住在小城镇，小城镇的基础设施和大城市没有什么差别。我曾经在一个镇待过，那个镇就是一个学校，这个学校理工学科排在全美第四，一个镇就是一条街，但是基础设施都非常好，是城市化的生活。我有一个同学本来在甘肃的大学，在当地属于比较有权威的教授。但是后来他委曲求全，调动到北京一个很差的大学当教授，为什么这么干呢？因为他的小孩成绩在甘肃只能读很普通的大学，但是在北京没准就读北京大学了，这就是资源不平等，城市资源禀赋不同，所以人口流向和改革政策存在出入。