通州限购扩至商住房 北京地价高企或助房价上攻

来源:地产中国网 2016-05-06 16:01:00

(原标题:通州限购扩至商住房 北京地价高企或助房价上攻)

市场猜测了近一个月的通州商住房限购令靴子落下。5月5日深夜,北京市住建委、通州区人民政府联合发布《关于加强通州区商务型公寓和商业、办公项目销售管理的通知》(下称《通知》),暂停向三类家庭出售商务型公寓,并要求新建商业、办公项目只能出售给企事业单位、社会组织等。这意味着北京通州区的限购政策进一步升级,由此,通州也成了全国首个同时对住宅和商住房进行限购的区域。

将影响60%~80%的成交?

5日晚上7点过后,通州某商住楼盘销售员张欣(化名)拨通了客户的电话,称项目马上要开盘,排卡即将结束,催促还在犹豫的客户赶紧下单。几个小时后,通州商住项目的限购《通知》就在网上传播开来。

《通知》要求,通州区商务型公寓暂停向以下三类家庭出售:已拥有1套及以上住房的本市户籍单身人士及非本市户籍居民家庭;已拥有2套及以上住房的本市户籍居民家庭;无法提供在本市连续5年以上缴纳社会保险和个人所得税缴纳证明的非本市户籍居民家庭。《通知》明确,购买通州区商务型公寓的家庭必须符合以下条件之一:没拥有住房的本市户籍居民家庭(含驻京部队现役军人和现役武警家庭、持有有效《北京市工作居住证》的家庭,下同)或单身人士;已拥有1套住房的本市户籍居民家庭;在本市没拥有住房且在本市连续缴纳社会保险或个人所得税5年(含)以上的非本市户籍居民家庭。《通知》还要求,通州区新建商业、办公项目应当按照规划用途销售,只能出售给企事业单位、社会组织等,且上述单位购买后再出售时,仍须出售给企事业单位、社会组织等。

张欣打电话的有意向的客户,属于“已拥有1套住房的本市户籍单身人士”,并不在可销售的范围内,所以即便是去排卡,也不能通过审核。如此新政,显然缩小了可售的客群范围,这无疑将对通州商住项目的销售带来压力。对此,亚豪机构市场总监郭毅分析,通州商住限购出台,短期内对通州市场会有明显的影响,对投资需求的挤压会有明显的收效,尤其是选择在晚上十点颁布政策而且第二天就立即执行,并没有给开发商留出时间差去联系客户签约,对区域成交量下压作用会非常明显。但她同时认为,从三类产品商住、办公、商业的限购政策,也可以看出通州政府希望能够把特定产品卖给特定的人群,从而实现产业、城市资源的导流,打造城市副中心良好发展。

中原地产首席分析师张大伟则分析称,《通知》说明政府避免通州利好成为房价爆发上涨的借口,政策力度非常大。他预计,通州限购的再次升级,将抑制市场的公寓成交。早前,2015年8月通州住宅限购后,北京通州住宅成交从之前的单月1000~2000套,下调到了500套上下,跌幅一半。在他看来,通州库存的商改住项目数量在6000套左右,潜在供应大约在1~2万套,整体来说,此次升级版的通州商住限购,这些项目将受到影响,因为要求企业购买,将影响60%~80%的成交。

去年8月,通州曾出台“史上最严”的住宅限购政策。去年8月14日晚间,北京市住房和城乡建设委员会网站公布了《关于加强通州区商品住房销售管理的通知》,该通知明确要求,已拥有1套住房、无法提供在通州区落户满3年及近3年在通州区连续缴纳社会保险和个人所得税证明的北京市户籍居民家庭,将无法购买通州区商品房。限购一步步升级,与通州房价变化有关。去年,在“副都”传闻下,通州商品房成交量一度明显上涨。以去年4月为例,根据北京我爱我家市场研究中心统计的数据,北京楼市迅速回暖,通州交易上涨更为明显,从原来的月度600套~700套,增长至2000套以上,在北京市的成交比重也从原来不足5%上涨到7月的9.2%。

北京地价仍疯狂

刚过去的两年间,多省市限购陆续出现松动,北京上海等一线城市限购则毫无松动,且城市周边、环北京区域,今年在楼市回温、投机性需求卷土重来的市场背景下,限购范围呈扩大之势。一线城市房价是否会持续上涨?中国社会科学院城市发展与环境研究所5月5日发布的《房地产蓝皮书:中国房地产发展报告No.13(2016)》指出,在全面宽松的宏观经济政策刺激下,2016年一线和部分二线城市房价仍将持续上涨,但随着政策的不断收紧,明年下半年房地产或将重回全面下滑通道。

然而,预测房价明年下半年下行的同时,明年可能入市的住宅项目,拍出的地价却居高不下。同样在5月5日,北京土地市场在寂莫了68天之后,再度迎来了3宗地块的拍卖,拍卖现场竞争激烈,3宗土地均有超过10家企业参与竞争,成交地价全面上涨,合计成交金额为95.35亿。其中有两宗住宅地块均位于昌平区南邵镇,虽然要求“除建设保障性住房外的剩余居住规模中套型建筑面积90平方米以下住房面积所占比重需达到70%以上”,但最终,其中的0302-57地块以仍31.95亿元的土地价格,配建及竞建57500平方米公租房的代价,被招商和嘉铭联合体竞得。据亚豪君岳会测算,该地块综合楼面价格为3.4万元/平方米。另外一宗位于大兴区黄村镇的地块,性质为商业金融服务业用地,经61轮的竞拍,被首创以总价33.4亿,楼面价超过3.5万元/平方米的代价竞得。

对于北京地价不断走高的现象,郭毅分析,北京土地资源不可能无序扩张,土地的日趋稀缺与常住人口仍在增加的矛盾,是造成商品住宅市场供需矛盾的根本性原因,楼市供不应求推升房价上涨,基于对北京楼市的乐观预期,开发商又云集北京重金加码土地,地价因此不断攀升。在她看来,地价变化折射出房价走势,房价涨跌则反映出供需结构的状态,供需失衡则体现出人口、资源过度集中的结果。在北京聚集国内优质资源的现状之下,仍将对外来人口形成巨大吸引,虽然近年来政府一直在加强控制增量人口,但目前来看,人口的流向仍是北京楼市以及土地市场保持较高热度的核心原因。

市区土地稀缺,供不应求,推高了地价,带动入市新房价格定价走高。这看似是最简单的供求逻辑,但这样的疯狂背后,泡沫和风险也在堆积。对于5日成交的地价,一位业内人士感慨道:“黄村楼面价超过3.5万元/平方米,意味着未来房价要超过7万元/平方米,昌平地块在北六环,综合楼面价格达到3.4万元/平方米,意味着未来这里90平米的刚需房要卖到单价7万/平方米、总价600万以上,这个区域的洋房成交价才3万元/平方米,太疯狂了。”

(来源:第一财经日报)

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