近期，新房市场依然热火朝天，昨天河西南五矿崇文金城收筹，买房人挤爆了营销中心。很多人都疑惑，南京楼市真的有这么多需求吗？楼市的波动往往最先体现在二手房市场上，为了解真实情况，本网开展特别策划，摸底各版块二手房成交情况，还原最真实的楼市走向。

刚需购买力透支 成交量急剧下跌

在年初的这轮疯狂涨价之前，江宁一直被称作南京的刚需重镇，挂牌量、成交量都遥遥领先。不过，据本网调查，4月以来，江宁科学园区域不止一家二手房中介机构成交情况下滑50%，情况严重的甚至只有以往20%左右的成交量。

“现在来我们这里买房的主要是改善、投资人群。”我爱我家资深经纪人陈经理表示，刚需人群出于恐涨心理都已出手，剩下大量60㎡以下小户型和140㎡以上大户型，适合投资或者改善，90㎡左右性价比高的房源十分稀少。

据介绍，竹山路地铁站附近，以武夷绿洲小区为例，二手房均价仅3、4两个月涨幅就超过了30%，均价达到了2.2万/㎡。在天印大道地铁站附近，以书香名门小区为例，近两个月二手房涨幅也达到了30%，均价达到了1.8万/㎡。

2年周期论：二手房量价短期难再上升

“过去几个月南京楼市一直在发烧，开发商、房主、买房人都不理性，现在政策也开始收紧了，楼市总归是要降温的。”另一位房产经纪人周经理表示，目前成交量已逐渐平稳，未来两年都不会有太大起伏。

周经理介绍称，二手房有个“2年周期论”：2013年之后，江宁科学园一带，二手房价一直维持在13000~18000/㎡左右，几乎没有浮动。相比江北等地，这里既缺少新盘，也缺乏土地供应，所以短期上涨空间并不大。

在沉寂了两年过后，楼市终于迎来了一轮爆发。位于竹山路的旭辉九著去年9月首开，均价1.8万/㎡，小编在首开现场了解到，很多购房者都认为这个价格超出了心理预期。如今，不远处的龙湖春江郦城首开放风价都到了3万/㎡。紧挨着龙湖项目的江宁市民中心内，依旧人来人往，但大多是上个月积压的手续。“现在人少了很多，来了都能办到。”一位工作人员告诉小编。

尽管江宁二手房成交量下滑明显，但很多二手房房主却并没有降价的意愿。早期房主坐地起价的情况明显减少，更多的是买卖双方的博弈。

“每个人都想买房，但现在很多刚需客就算掏空自己也买不起房了。”聊天中，周经理预测，二手房已经逐渐恢复平稳，而新房或将持续火到10月份。（刘敏）

本网了解到，板块、价格、房源的不同，导致二手房市场表现也有差异，有关河西、江北等热门板块二手房情况，本网将陆续推出调查，敬请关注。