作为高端居住物业，在众多置业者眼中，别墅总是戴着高不可攀的神秘面纱。如今，随着改善性住房政策“红利”的接连落地， 不少带有改善性换房需求的贵阳置业者，“够够手”也能够买上一套实用的经济型别墅。那么与普通物业相比，选购别墅究竟有哪些讲究？记者日前专门采访了几位 贵阳在售别墅项目的资深置业顾问，听他们为置业者解密关于别墅的那些“秘密花园”。

关于别墅的定价

很多置业者在考察别墅项目的过程中会发现，与普通住宅或花园洋房等产品不同，不同项目的别墅产品，甚至同一项目的别墅产品，都会存在巨大的价格差距。有些别墅项目的产品，虽然面积差不多，但是仍然可能存在数十万元的差距，那么别墅产品究竟是如何定价的呢？

据中铁国际生态城置业顾问潘宇鹏介绍，别墅的价格并非单纯由面积来决定，更大程度上要看产品本身的附加值。例如现在很多购买别墅的置业者，很大程度上都是冲着产品的花园而来，一些高端别墅产品仅花园面积就达到200、300平方米，再加上负层赠送，总价自然高出许多。

除了附加赠送面积，一套别墅在项目当中所处的景观面也对定价起到决定性影响。例如一套别墅临靠资源有限的湖景，或者背山临水，那么开发商通常会将此类产品开发为整个别墅区的高端系产品，价格自然也不菲。

除此之外，产品的朝向、楼间距等也从一定程度上影响着别墅的定价，通常一排平行的别墅当中，边户的价格会高于中间户，因为边户享受到的景观更为丰富。

关于别墅的产品类别

置业者在进入一个别墅项目的时候，通常置业顾问会先了解家庭的置业需求、人口情况、置业资金等基本信息，然后根据置业特点推荐不同类型的别墅产品。不过有时候置业者还是难免被类独栋、双拼、叠拼、联排等产品称谓弄得不知所措。

潘鹏宇介绍说，别墅的不同类型，实际上主要是根据建筑形态的差别而定。

独栋别墅，即独门独院，私密性极强的单体别墅，不过受到国家土地资源保护政策的影响，当前贵阳市场仅有相当少的一些库存产品还有独栋别墅可售。

类独栋，随着独栋别墅的受限，目前本地市场上出现了一些新兴的类独栋产品。顾名思义，类独栋类似于独栋，但是在两座独栋之间往往有地下车库或地下室等隐蔽建筑相连，不过并不影响别墅的景观面等资源，所以与独栋的效果差不多，也是目前市场上价格仅次于独栋的别墅类型。

联排、双拼、叠拼等属于别墅中的经济型产品，因为总价较低，所以二套房首付由六成降至四成后，不少此前有意购买洋房产品的置业者都纷纷向经济型别墅转型。此类产品除了有天、有地、有独立的院落外，最关键是降低了社区密度，而且多数拥有较宽阔的室外空间。

近年来兴起的合院别墅在贵阳市场上也有所体现，较为常见的是六合院。所谓合院别墅，多由联排别墅围合而成，像老式的四合院，几个别墅共享一个比较大的花园，受到同一圏层、亲朋好友相约购买群体的格外青睐。

关于别墅的空间尺度

除了外部环境之外，别墅的居住舒适度还由内部的空间尺度来决定。据保利溪湖置业经理陈雷介绍，实际上并非所有的别墅产品都是大开间、大面宽，别墅同样有小开间空间存在，尤其是在一些联排别墅当中，这种现象较为普遍。

“联排等类型的别墅产品往往因为建筑形态的限制，面宽较窄、纵深较长，采光面也会有所影响，所以置业者在选择此类经济型别墅时，对空间尺度的考虑应 放在重要位置。”陈雷建议说，“别墅客厅通常在30-40平方米左右，开间至少应达到6米以上、层高在3.6米以上，卧室开间不低于4米，才能保持较为合 理的纵横比，居住舒适度才能有所保障。”

此外陈雷表示，当前别墅产品的户型设计成熟度越来越高，套房能够保持室内居住的相对独立性，避免家人之间起居生活的相互干扰；卧室带有露台，能够使居住者享受到更丰富的景观面、面积较大的衣柜间、储物区等等，这些设计元素都能够更人性化地提升别墅的居住舒适度。

别墅的配套附加值

过去在选购别墅时，交通问题常常令置业者纠结不已，别墅往往只能作为第二居所而存在。近年来贵阳涌现了不少城市近郊别墅，与城市中心区域的距离往往 能够保证在15-30分钟之内，这也是越来越多置业者倾心别墅，并将之作为第一居所考虑的重要原因。尽管如此，资深置业顾问仍建议，虽然购买别墅的家庭都 有私家车，不过是否有公交车通达小区，小区内停车是否方便快捷、小区周边是否有频繁堵车现象等，依然是值得关注的置业参考因素。

此外，无论是普通住宅还是高端别墅，物业管理服务都越来越受到重视。保利公园2010客户经理姚亮星表示，优质的物业服务是别墅产品保值升值的前 提，也是居住舒适性和安全性的前提保障，因此置业者在选购别墅时，务必考察小区的物业管理情况：服务收费、服务内容、服务深度、安保系统等等均在考察范围 之内，当然也可以借助已入住的老业主口碑进行参考。

关于别墅的贷款

从今年4月份开始，二套房首付比例由此前的六成降至四成，这也为别墅产品迎来了新的春天。保利溪湖销售经理陈雷分析说，虽然别墅产品的购买群体经济 条件较为宽裕，但是考虑到资金的流动性，这类购房者全款购房的比例却并不高，分期付款及选择贷款依然是别墅付款方式的主流。以一套总价250万元左右的经 济型别墅为例，首付降低两成，意味着置业者的首付款可以从150万元降至100元。

不过，陈雷表示，值得提醒的是，根据政策规定，普通住宅必须同时符合以下三个条件才能享受公积金贷款：住宅小区建筑容积率在1.0(含);单套建筑 面积在140(含)平方米以下;实际成交总价低于同区域享受优惠政策住房平均交易价格1.2倍以下。别墅在面积、成交总价上往往难以符合普通住宅条件，因 此在本地不能享受公积金贷款。