解密贵州旅游地产 背景现状大起底

来源:地产中国网 2016-05-01 14:49:00

所谓旅游开发地产先行,随着贵阳众多大盘崛起,度假型产品方兴未艾,市场前景扑朔迷离。房开的自信、专家的质疑、公众的疑惑,舆论现在热议的是花果 园、未来方舟这样的本土房开商开发的刚需大盘,未来呢?碧桂园的强势入驻、中铁国际旅游度假区开辟龙里疆土,2013年,贵阳楼市来了不少“大咖”。而他 们,与旅游地产或直接或间接产生密不可分联系。依仗独有的自然资源和全国绝佳的气候优势,加上近年来的政策扶持,短短几年时间,旅游地产从严冬到暖春,未 来是否带给我们更多惊喜?

  背景:贵州旅游地产“前世今生”

  2008年,贵阳市委、市政府推出“爽爽的贵阳,避暑的天堂”品牌营销,房开商对旅游地产发展雄心勃勃,在地州市其他一些县域城市一些地产公司 先驱投入。在当时国家宏观调控背景下旅游地产受到土地、金融、生态环保和自然文化遗产保护等相关政策的压力下,贵州的旅游地产难以金蝉脱壳顺利发展。

  当时的旅游地产在贵州开发散、小、欠规模,零星的分布在各地、州、市有旅游资源的部分县域城市。其中典型的是荔波“樟江·部落”项目的开发,他 们的开发和营销模式正吸引着其他房开商的眼球,而乌当的泉天下和保利国际温泉等以其天然的水资源优势,把商品房结合旅游形成半旅游式地产开发,以赢取市场 认可。

  恒大绿地这样的大企业当年还未进入贵阳,相比较而言,在天津有恒大集团投资开发的恒大·金碧天下、绿地集团投资开发的盘龙谷文化产业城,都是 投资几十亿元以上、形成区域及产业联动的大型综合项目。如绿地集团等企业投资兴建的盘龙谷文化城,是集人才培育基地、文化创意区、配套服务区、艺术家群落 为一体的大型文化产业基地型综合项目,计划总投资约300亿元。而乌当的泉天下和保利国际温泉房产的开发也只是半旅游式地产而已,荔波的“樟江·部落”也 只是小规模的开发,在经营上没有成功的经验可循,只能摸着石头过河探索发展。

  土地一度成为旅游地产发展的绊脚石。在当年国家宏观调控背景下旅游房地产开发存在土地储备、金融支持、生态环境保护和自然文化遗产保护及高端项目审批压力在贵州,房开商们发展旅游地产正好撞在以上的风口浪尖上。

  当时相对于其他区域,花溪算是曾经旅游地产开发热点区域。土地的开发利用每年都有预算指标,据了解,1997年至2010年,花溪区规划新增建 设用地1800公顷,占用耕地指标730公顷。2002年,是花溪发展较快的一年,建设用地规划指标也只有26公顷,2007年增加到了75公 顷,2008才有110公顷,从供地指标来看这远远不能满足花溪旅游地产发展的需要;并且在开发时,又要顾及花溪的地方民族生态文化保护和环境保护,两者 矛盾且难以取舍,旅游地产的开发发展艰难最根本在于缺乏地方政府政策支持。

  到2009年,贵阳旅游地产主要还是以酒店开发和温泉度假村开发等模式。2007年开始,伴随着旅游业的发展,酒店开发迅速走热,先是中国贵州 航空工业集团投资5亿元兴建贵阳喜来登贵航酒店并正式开业迎宾。紧接着凯宾斯基国际酒店管理集团与贵州大发房开合力打造省内第一家超白金五星级空中酒店, 而当时的金阳新区,以其良好的外部环境和广阔的发展前景,成为星级酒店的一个新兴重点开发区域。有贵阳世纪城、金阳新世界、金元国际新城、乾图中心广场、 绿地联盛国际、贵阳国际会展中心等7个项目配套规划了星级酒店,这些酒店大多已开工建设,有的工程已近尾声。当地开发商认为,2010年在金阳奥体中心举 行的第七届全国少数民族传统体育运动会,为这些酒店开辟了市场空间。

  温泉资源丰富的乌当区、开阳县、息烽县、云岩区等地,温泉旅游产业一时兴起。开发商纷纷在温泉附近投资开发度假村、酒店、别墅等旅游地产项目。 从贵阳御温泉的扩展重建、天邑温泉的成功引资,到开阳明皇御温泉的开业,再到全国八大温泉之一的息烽温泉二度改造,以及保利温泉每年举行的国际温泉节,贵 阳逐渐形成了以体验温泉为主题,融健康养身、休闲度假、观光旅游为一体的特色旅游格局,一批温泉+生态游、温泉+农家乐、温泉+观光游、温泉+民俗游等旅 游项目的推出,成功拓展了贵阳旅游地产发展空间。

  2010年,中国迎来旅游地产黄金年。这一年,国务院首次表述旅游地产业:1月4日,《国务院关于推进海南国际旅游岛建设发展的若干意见(简称 《若干意见》)正式发布;4月29日,中国旅游地产服务集团成立:由新浪网、易居中国、携程网、如家酒店集团、中国房产信息集团五家海外上市公司共同发起 的中国旅游地产服务(集团)有限公司在海南三亚宣告成立;万达领衔千亿抢滩旅游地产:6月17日,大连万达集团携手中国泛海集团、联想控股、辽宁一方集团 等投资联盟,与福州马尾区、南平武夷山市分别签署《福州琅岐岛国际旅游度假区项目投资框架协议》和《武夷山国际旅游度假区项目投资框架协议》,前者计划投 资200亿—300亿元,后者计划投资30亿元。8月24日,计划总投资500亿元的大连金石国际旅游度假区项目签约,由万达等五家民营企业共同打造。9 月10日,万达又领衔签约西双版纳国际旅游度假区项目,计划总投资150亿元;万科等巨擎试水旅游地产业:10月22日,成都万科与南充市顺庆区政府签署 西山旅游文化综合开发项目投资合作框架协议,该项目预计总投资约60亿元,占地8000余亩;华侨城创旅游地产双赢模式:11月11日,华侨城集团成立 25周年,成为亚洲唯一跻身世界旅游集团八强的企业,总资产突破600亿元。

在全国旅游地产大热背景下,作为自然资源丰盛的贵州,政策上迎来了“春天”,但由于自身发展缓慢、起点低、基础设施配套跟不上等主客观原因,发展依然滞后。

  彼时的旅游地产,花溪作为贵阳旅游的“门面”,先行于其他区域,以银地班芙小镇、花溪御院等项目为代表,花溪不断推出意在高端消费群体的产品, 遗憾的是,始终得不到贵阳市场的普遍认可,更遑论外销型旅游地产。而乌当借由温泉开发,也远远走在了其他区域前面。当时的乐湾国际项目提到的开发理念还是 以“整合休闲资源,将整个区域打造成国际化休闲避暑目的地”为目标。2010年3月底,保利贵州置业在乌当区奶牛场拿下了面积为2260678㎡的地块, 将其规划为“贵阳首个外销型高端项目”。乌当温泉加地产的模式,也只能算得上是旅游地产的雏形。

  在自身产品推销遇阻下,贵州开始了向外延伸拓展之路。2010年5月5日,贵阳市第四届旅游产业发展大会在乌当举行,随后,贵阳避暑旅游及度假 休闲地产推介会在长沙、上海、南京、武汉等城市先后举办。然而,在“爽爽的贵阳”不断受到全国各地游客关注的同时,贵阳的旅游地产却显得颇为平静。

  如果说2010年是贵州旅游地产发展的高峰,20011年是过渡,至2012年,则迎来了全面大爆发。而任何产业的发展,最关键制约因素一定是 政策的变动。2012年,国务院关于进一步促进贵州经济社会提出了“文化旅游发展创新区”的战略定位,这为贵州的发展提供了新的机遇。随后,贵州省第十一 次党代会再次确立“加快建设旅游大省、旅游强省”的发展目标,旅游业将承担起贵州经济发展的新引擎重任。更是把5个“100”建设 中,“100个旅游景区建设、100个城市综合体建设”给贵阳楼市带来了前所未有的好环境。

  至此,旅游业已成为贵州的新型发展产业,定位为战略性支柱产业。7月下旬,贵州省政府发布《贵州生态文化旅游产业发展规划》,将在10年内通过 投资数百个项目打造旅游强省,投资总额约3万亿元。根据《规划》,贵州将“全省上下一起来办大旅游”,88个县均要推出旅游项目,形成国家级重大项目10 个、省级重大项目50个、省级重点项目200个,投资总额达到32479亿元。

  多个连续利好的政策出台,贵阳迎来史无前例的旅游地产盛世,中国中铁、中国凯瑞、万科万达碧桂园等众多全国知名实力房开进入贵州,参与开发 旅游产业。随着近两年酒店、交通等旅游资源快速提升,以及低于周边省会城市的房价及独一无二的“避暑”优势等各种综合因素,外省购房者越来越多将置业目光 投向本地市场。

借鉴:“他山之石可以攻玉”

  旅游地产,从某种意义上来说,是一种经济综合体,它覆盖了地产、度假、生活、休闲娱乐等各大方面。从理论上来说,旅游地产是比较宽泛的概念,粗略概括可以分为四类:旅游景点地产,旅游商业地产,旅游度假地产,旅游住宅地产。

  贵阳旅游地产处于初级阶段,产品业态以住宅地产为主,度假地产逐渐起步,旅游景点地产应是最先起步的,但碍于省内多个景区配套的不完善,这类地 产模式一直缺乏代表性作品。贵州的旅游地产,在开发、经营模式上仍然不断在探索,而邻省旅游地产开发成功的项目,介于地域和生活形态的相似性,大有值得借 鉴之处。为此,小编特地贵州经济水平、自然资源储量等相对差异较小的云南省作为参考标准,整理了相关案例以供参考。

  旅游景点地产 增加景区内容提升地产价值

  经典案例:丽江束河古镇 注重资源保护与开发在云南,全国知名的丽江束河古镇就是一个典型的景点旅游地产案例,束河古镇位于丽江城区西北部4公里处,曾被列入“世界文化遗产”名 录。如今,束河从一个不为外人所知的边陲小城镇发展为全国最佳人居环境魅力名镇、国家4A级风景旅游区、云南十大名镇。

  束河古镇取得的成功,离不开开发、建设企业以及政府的共同努力,束河古镇旅游小镇建设实施以来,开发商不仅认真做好规划工作,制定了突出束河古 镇地方特色和民族风格的“束河保护与开发的设计方案”,同时,还处理好保护与开发的关系,以古镇风貌保护、水资源保护与利用、古建筑保护与利用为重点,旅 游商业服务和民居住宅建设与古镇格局、风貌相协调,使古镇村落的整体格局保留完好。在此基础上还全面着重改善基础设施,使束河古镇最终有了今天的风貌和成 就。

  旅游住宅地产 居住舒适环境品质最关键

  经典案例:大理感通别墅,打造第一居住空间。大理感通别墅位于大理古城与下关新城之间的七里桥感通寺旅游专线,背靠苍山,面向洱海。大理感通别墅为苍山坡地别墅,坡度约12度,沿感通寺旅游专线平行莫残溪两侧顺势而建。

  项目以古老的白族民居为建筑特色,将白族民居和现代化设计理念结合,设计上均为主体二层局部三层建筑,加大了居住的舒适度。作为旅游住宅地产的典范,大理感通别墅不仅有极具特色的居住建筑,同时也做到了旅游住宅地产“第一居所”的居住环境和品质的要求。

  旅游度假地产 依托城市良好经济背景 打造“第二居所”

  经典案例:云南华侨城,综合开发加大竞争优势。云南华侨城项目位于昆明阳宗海旅游度假区。项目秉承“规划就是财富、环境就是优势”等先进理念, 以周围众多的旅游景点为依托,按照“生态优先、旅游先行”的原则进行旅游项目和主题社区的系统开发,以保护生态环境为前提,加强旅游、度假、文化、娱乐元 素的融入,充分发挥综合开发的整体竞争优势。

  云南华侨城旅游项目主要包括滇越铁路主题旅游、生态旅游小镇、体育公园、国际会议中心、顶级温泉SPA、温泉水公园、生态湿地及森林休闲公园等,无疑是一个休闲度假胜地,也是旅游度假地产的首选代表之作。

  旅游商务地产:开发首先考虑有游客资源的城市

  经典案例:楚雄彝人古镇,特色商业推动旅游发展。彝人古镇的开发充分地发挥了本土特色优势,将古老而神秘的彝族历史文化名人、建筑文化、人情风 俗、节庆歌舞等作为旅游要素吸引游客,在项目开发模式上,打破了传统的旅游地产开发模式,并没有运用观光型的旅游资源,而是直接开发商业旅游,同时以特色 建筑、特色活动的旅游效应为宣传切入点,推动商业的出租和销售,在开发上实现了滚动开发,可持续发展。

现状:外来企业大手笔拿地 产品开发回归品质

  从2012年至今,已有南方集团、锦天置业集团、大川控股集团、力帆置业、金科股份、耀辉投资、隆宽地产等渝派房企积极布局贵州,投资总额数达百亿之多。

  据相关报道称,在桐梓地区,已有4个以避暑为主题的旅游地产开发区,南方集团在黄连山区斥资达65亿元,项目占地逾1000亩,而锦天置业在九坝打造生态旅游休闲区总投资超过30亿元,涉及五星级酒店、酒店式公寓等地产业态。

  此外,力帆置业围绕遵义市娄山关正在推进“娄山栖谷”休闲度假项目的前期土地整理,总投资50亿元,占地面积1000亩。今年6月底,金科股份 首进遵义市“新蒲新区”拿下4宗地,合计603亩,耗资3.1亿元,51.4万元/亩,楼面地价不足400元/平方米。据遵义金科招聘公告称,该项目总占 地2000亩,首批地块位于新区3号线南北两侧,紧邻建设中的湿地公园与近千亩的保护林地资源,属于城市旅游综合体大盘。

    在贵阳,占地20平方公里,预计总投资505亿中铁国际旅游度假区填补贵阳旅游度假地产市场空白。该项目是2010年12月26日在北京人民大会堂贵州省 面向央企招商大会上与中国中铁正式签约的大型旅游文化产业项目,项目今年被列为贵州省100个旅游景区中的20个重点建设示范景区之一,欲打造成在全国乃 至世界知名的避暑休闲度假胜地。位于主城区的未来方舟,沿河打造的“外滩7公里”,加上北接乌当温泉旅游带,具备丰富且稀缺的温泉旅游资源亦受到外省市民 青睐。南明区龙洞堡板块的首开·紫郡因其整体规划呈现“双低一高”,仅1.7的容积率,16%的建筑密度,还有高达50%的绿化率成为区域内首个森态大 盘。对于省周边“火炉”城市市民而言,这些楼盘无疑是避暑养生的好去处。

  据不完全统计,目前贵州旅游物业项目有30余个,主要分布在梵净山、黄果树、雷山、龙架山等旅游风景区附近,产品供应包含别墅、商铺、产权式酒店等多种形态。此外,在荔波小七孔、青岩等景区也有一批旅游项目也正在运作中。

  在旅游地产大军中,高端项目开始占据重要角色。在过去许多年,贵阳不少房企已经开始了旅游地产的探索,众多高端项目,比如乐湾国际,省外客户群 体几乎达到50%。位于花溪的丹麦童话 、溪山御景、银地班芙小镇等楼盘也受到省外人士热捧,尤其是得到重庆、成都、广州、长沙等周边“火炉”城市市民的喜欢。

  据合富半年报数据统计,2013年,贵阳市别墅及洋房共成交17.2万㎡,整体成交均价9590元/㎡。从成交区域看,乌当区和观山湖区成交量 最高,分别成交7.18万㎡和5.7万平方米,占高端物业整体成交的42%和29%;成交均价方面,乌当区最高,达到11024元/㎡,其次是两城区;白 云区由于绿地伊顿公馆开售,拉动地区成交均价突破6000元/㎡;2013下半年,高端市场争夺可谓激烈,整体上可以视为中铁阅山湖为代表的“城市”级高 端住宅区与乐湾国际、碧桂园、中铁生态城等“远郊”等生态大盘的竞争。

  高端项目的“大盘化”,为众多来筑旅游的外地人士置业本地提供了另一种选择。“来时是游客,走时成业主,不少北上广游客顺道在贵阳买房”这样的 案例,在贵阳楼市掀起一阵投资热潮。同时,来自于地州市的购房者,选择省会城市贵阳安家置业,也大大推动了本地旅游地产的发展。

  贵阳一直都是外地人在贵州旅游的中转地,缺乏留住游客的资源配套,直至今日,仍是旅游地产项目不可言说的伤。

  贵州的黔山秀水,不怕外地人不动心,反倒是本地具有购买力的潜在客户,如何打消他们“老贵阳住两城区”的城市守旧观念,成为房开头疼的问题。高端别墅项目的不断创新与完善,从城市化意义上来说,是在改变一座城市人民的生活居住质量。

  从1569年(明朝隆庆三年)3月更改程番府为贵阳府,“贵阳”作为行政区域名称算起,贵阳不过短短400余年的历史。这座城市,没有798的 艺术展,没有百老汇歌剧,没有红磡的四面台演唱会,也没有旧上海的声色淋漓。它有的,就是一片青山秀水。在文化底蕴略显贫乏的背景下,旅游自然资源显得尤 其可贵。房开造房,不仅仅是给予城市市民一片栖息地,未来的历史长河中,建筑的形态终将会保留下来,建筑与美景的融合,是这座城市呈现的极致美,房地产业 不不仅仅是GDP中的主力军,更是改变一座城市生活面貌的推动者。

警戒:旅游地产投资风光后的风险

  旅游地产不是一个单一产业,而是跨越旅游和房地产两个行业。其目的一方面是为了利用旅游的优势资源,扩大房地产业的内涵;另一方面利用房地产业 的发展,促进城市发展,树立城市品牌,巩固和扩大旅游市场的客源。旅游房地产既横跨两个行业,又与两个行业存在一定区别。其最终目标是对旅游和房地产资源 进行整合,带动旅游和房地产行业发展。

  基于产业业态的复杂性,旅游地产表现出投资周期长、风险大的风险,需要占用大规模的资金,且收益周期相比住宅和商业地产更长,管理、运营过程复 杂,维护费用高,对于旅游地产必然会出现的房屋空置率问题,不少旅游地产的销售方表示,可以通过代租形式来解决。正是这些开发运营的巨大难度及系列后续问 题,市场将这一领域过滤成了大房企的逐鹿场。

  不少业内人士指出,在大众消费实力逐步增长的情况下,旅游地产被认为是“休闲刚需”,将迎来高速发展的黄金十年;不过,对于兼顾旅游和投资两个 特性的新型地产模式,消费者应擦亮眼睛慎重选择,毕竟投资旅游地产基本上属于异地置业,除常住型的第二住所外,其它产品存在长时间的空置,风险不小。

  针对大众投资旅游地产需注意的相关问题。专家表示,一是要明晰所在区域的规划和定位,这是决定该旅游项目是否有发展前景的决定性因素。二是要考 虑区域的产业支撑,这是判断该区域是否有经济发展的动力所在。三是要明确目标客户群和有无客群的支撑。四是配套设施是否完善和便利,这是项目运营不可缺少 的必备条件。(新浪房产)

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解密贵州旅游地产 背景现状大起底
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所谓旅游开发地产先行,随着贵阳众多大盘崛起,度假型产品方兴未艾,市场前景扑朔迷离。房开的自信、专家的质疑、公众的疑惑,舆论现在热议的是花果园、未来方舟这样的本土房开商开发的刚需大盘,未来呢?碧桂园的强势入驻、中铁国际旅游度假区开辟龙里疆土,2013年,贵阳楼市来了不少“大咖”。而他们,与旅游地产或直接或间接产生密不可分联系。依仗独有的自然资源和全国绝佳的气候优势,加上近年来的政策扶持,短短几年时间,旅游地产从严冬到暖春,未来是否带给我们更多惊喜?
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