专家刘磊:澳洲房产有危险 限贷政策有传染?

来源:地产中国网 2016-04-30 17:22:00

西太银行(Westpac)昨天突然宣布大幅更改海外收入贷款政策;其中纯海外收入(非澳洲居民)的贷款将全面停止;澳洲公民,永久居民,临时居民也都将收到影响;联名申请者需要所有申请人符合上述规定,一人不符合规定就会被拒绝审批。

刘磊 - 中国外国专家局专家资质,国际注册高级理财规划师

对于银行这样的新政,笔者认为,投资者不应该简单用中国市场的经验,认为澳洲市场也“限贷限购”;事实上,金融政策的调整与市场变化、市场未 来预期有着千丝万缕的联系,不管此次贷款收紧是否涉及到自己,每位投资者都应该以专业的眼光、敏感的投资嗅觉对此进行分析,究竟是什么导致银行作出这样的 决策?投资者未来投资方向又应该如何调整?

 

公寓危机凸显,银行正当避险

银行收紧贷款往往是由于抵押物估值过低,或抵押物市场未来涨势不明显;因此从投资者的角度看,完全可以参考银行的贷款政策,对未来的市场进行研判——应该看到,受到投资者热捧的公寓危机重重。

比如此前因CBD公寓风险加大,包括墨尔本和悉尼在内的140个地区公寓都进入了AMP Bank的“黑名单”中。其中,尽管墨尔本的房屋中位价在过去一年大涨,然而CBD和附近DocklandsSouthbank地区却供过于求,上了黑名单。

市场数据显示:墨尔本及布里斯班近城区(CBD及五公里范围内)高层公寓、学生公寓极度过剩,价格下行可期。以布里斯班为例,其为澳洲第三大城市,现有15,000套公寓待入市,而明年写字楼空置率预计为20%;但布里斯班市政府仍继续鼓励开发商建造学生公寓。至20177月前,开发商可节省高达80%的基础设施费用。激励政策出台后,布里斯班市政府收到了23份开发申请,其中一半已经批复,共计10,000多套留学生单元房。而留学生单元房的总建造目标是17,000套。而这种小户型的学生公寓都将无法获得银行的贷款批准(套内面积低于50平米)。

此外,澳洲最大城市悉尼的房价亦不乐观。最新数据显示,2016年第一季度,悉尼住宅中位房价下降1.5%995,804澳元,公寓中位房价下降0.7%656,166澳元——悉尼百万中位价成为往年历史。

目前墨尔本及布里斯班新建大量CBD附近公寓,将会出现颓势;哪怕是需求比较强劲的悉尼也不容乐观;市场研究集团BIS Shrapnel预测,悉尼房价增长未来12个月将减速,可承受力被推向极限。缺乏供应和投资者需求将使悉尼下财年的房价增速减至7%20186月前的2年房价将下跌4%,整体3年的增幅在2%左右。但报告称经过通胀调节后,房价实际下跌6%

可以说,公寓的危机已经引起了银行的重视,甚至不惜放弃海外投资者的贷款利润这么一块“肥肉”,可见公寓未来走势已经岌岌可危。

贷款收紧,客户资金风险加剧

随着银行风控政策收紧,包括联邦银行、西太银行、墨尔本银行、ANZ银行限制海外贷款之后,未来诉讼官司将越来越多,客户无法接受10%的损失。为什么会出现这样的情况?

1、中国客户在中介销售的忽悠下买入了多套公寓楼花,以为可以交割前高价出售赚差价,而市场和政策却和客户开玩笑——根本无法获得有效贷款和提前盈利出售;

2、购买多套楼花,即便有30%首付资金准备,但由于银行不再接受同一借款人、在同一座建筑物、相类似的、多套抵押物;因此会造成仅贷款一套获得批准,而其他需要支付全款;造成中国买家筹措资金不足,交割失败,发展商没收10%定金;

3、投资多套小户型高层期房(套内面积低于50平米),银行对此类房产评估风险最高,且银行内部在同一座建筑项目中的贷款比例有严格控制,涉及海外收入的贷款申请者如果购买开间及没有车位小户型将可能不予以贷款。

除此之外,投资长周期高层小户型公寓的风险还有以下四个方面:

首先,银行估值和贷款风险较大。银行对楼花变成现房后,不是按合同购买价格来批放贷款,而是以成房后的市场评估来计算。如果一旦像当下市场的 状况,供给过剩、物业估值低走、房市预期向下,那么银行对该房产的评估值可能比投资人购买时的价格还要低,造成投资人的资金筹措困难。除此之外,由于楼花 或者期房成交在2-3年之后,海外银行是否对那个时期投资者提供按揭贷款,及对应的贷款比例、贷款利率等都是未知数;无形中,长期交割的期房把海外投资者的贷款审批风险推后了,且时间越长,潜在风险越大。

其次,高层公寓类的期房更适合在本地有高收入的人群,他们可以通过公寓的高折旧来获得政府退税,也就是负扣税房地产投资(Negative Gearing);而海外投资人在没有登陆澳洲之前不存在收入及税务问题,因此无法通过公寓的折旧来抵扣公司或者个人所得税;而高折旧本身就意味着较高的税务损失。

再次,高层公寓二次销售时间相对较长,户型和本地人“当作家”的理念不匹配。公寓房在二手拍卖市场中占比较低、停留时间较长(以每周的市场拍卖产品类别来区分,公寓类产品仅占拍卖物业数量的10%左右);特别是小户型公寓最滞销,如开间公寓(Studio)、一房公寓、没有车位的低于50平米的公寓等等。为什么会这样?对于没有生育限制的西方发达经济体家庭中,平均4-5人的中产家庭能否住到50平米的公寓里呢?

最后,由于公寓类产品不是澳洲、新西兰等国主流自住和刚性购房需求的购买主体类别,银行对其的套现价值和抵押价值也相对较低;特别是市中心高 层公寓,更不是本地人的生活第一居所;如前文所述,公寓的目标群体是背包客和学生,普通投资者往往为租金回报率所吸引;然而机构最新数据显示,沿着墨尔本 主要道路St Kilda Road,有20%的公寓正在求租,而在CBD12%的公寓空置无人居。Research SQM的数据显示,在过去三年里,St Kilda Road上所有公寓的租金已经暴跌了21.2%至平均每周564元。租都租不出去,谈何回报率?

 

澳洲市场也分化,别墅VS公寓要选对

贷款收紧并不意味着未来澳洲房产市场不足以投资,结合上文分析,笔者预计2016年墨尔本公寓市场、布里斯班公寓市场将继续下行。一方面,墨尔本公寓风险已经在供大于求的市场形势中显现,2016年底有3万 套公寓建成,进一步加剧了这种形势;另一方面,墨尔本市中心的这股兴建高层公寓的热潮是由国外的投资者、而非自住者策动的,是不会持续的,却在严重侵蚀着 政府投资改善公共交通、公众空间、公园与城区小街状况后产生的正面效应。高层公寓潮抵消了公共投入所带来的效益,只给人们带来了小户型、质量差的公寓。墨 市正逐步演变成非澳洲本地居民居住的公寓群,而非知识密集型产业的中心。

从投资价值而言,悉尼房地产市场是发展商赚钱和投资的市场,而非个人投资者通过房产投资来获得长期资本增值溢价的地方。因为房地产增值的核心 要素是土地价值部分,而非建筑物本身。因此,发展商把楼层越盖越高,住户越来越多,每家每户所分得的土地价值部分就越来越少了。购房者所支付的房价中,建 筑物价格占到了大多数;而非长期增值的土地。总而言之,悉尼未来房价趋于平稳,但并非普通投资者淘金的好去处。

黄金海岸别墅市场、墨尔本符合中位价的区域将继续上涨!对于该地区的别墅类产品,未来投资趋势相对于公寓来说是很乐观的。

Urbis数据显示,2012年,黄金海岸就业人口为66万,到2031年,黄金海岸就业预计增加50%,增加至100万。这对当地房地产业未来的发展起到极大的推动作用。SQM Research的数据显示,未来一年黄金海岸地区房价涨幅应当在5-8%之间。除此之外,黄金海岸于2018年获得了第21届英联邦运动会的举办权,这将会进一步提升黄金海岸作为最佳体育旅游目的地城市的声誉,当地地产也将受到利好影响。

回到墨尔本,据SQM的报告:“2016年将是墨尔本房价的加速增长期,墨尔本清盘率将维持在70%左右;墨尔本人口数量持续增加,房屋空置率也在下降,租金会加速攀升。” 机构预测墨尔本2016年的房价增速预计为11%。墨尔本当前人口增长量(增长速率)位居全澳首位,预计到2025年墨尔本人口将增至540万,预计至2053年,墨尔本人口将超过悉尼,位居澳洲第一。此外,连续5年蝉联最宜居城市,其所在州也成为2015年人口流入最多的州——这一切都表明,墨尔本房地产市场的人口红利前景是乐观的。对于更多澳洲房地产市场的政策动态和房市分析讲解,可参加笔者全国巡讲离岸资产配置私享会:北京站区-时间:2016423日下午2:00,地址:北京市朝阳区光华路汉威大厦7B21室。上海站区-时间:2016424日下午1:30,地址:上海世界大道201号渣打银行大厦16楼。

 

本文作者:Victor刘磊,中国外国专家局澳籍专家资质、国际注册高级理财规划师,清华大学、浙江大学客座房地产投资导师,特邀地产评论员和专栏作者,微信号:victorliulei,公众号:Victor-liuleiRoyce-APE 。(福建之窗)

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