开发商销售过程刻意欺瞒成争议主因

对于争议的产生，除了项目用地年限不同程度缩水的事实，开发商在销售过程中的隐瞒成为主因。乔弘模范生业主刘先生就表示，开发商没有任何的公示，销售人员面对购房者的询问也是避而不谈，等买了房才发现土地年限缩水严重。

事实上，这样的情况还普遍出现在松苑雅居、新湖丽园、一品中央等项目的销售过程中。

值得引起注意的是，等到开发商与业主之间的交易达成，作为主管的市国土部门就陷入尴尬。面对市民在该局网络问政平台的咨询，业主能否要求开发商补地价？该局无奈表示，住宅用地法定最高使用年限是70年，但也可以少于70年。国家并没有相关法律规定，商品房用地使用年限必须是70年才可以售卖商品房，土地行政管理部门也没有权力强制开发商必须为业主补足70年土地使用年限。

该局地籍科科长谷文清同时也表示，尽管在国土的范畴尚无相关法规要求，但如开发商在《购房合同》载明的土地使用年限与所购商品房用地实际使用年限不一致，购房人可按合同法向开发商提出按合同约定延长土地使用年限要求，或通过法律途径维护自身权益。

谷文清同时介绍，尽管该局无法强制企业来补地价，但对于企业前来给土地延期将积极办理。他说，现在已经有很多楼盘来申请，毕竟房屋土地年限长一些，房屋价值也会更高一些。

前两年处于争议漩涡的宏益公馆楼盘就是成功续约的例子。面对业主质疑还未入住，房屋土地年限就已经少了20年，开发商宏益地产数度申请延期，最终在2014年底（业主收楼）前完成土地延期。记者从开发商内部人士了解到，土地续约花费接近2000万元，然而开发商的举动赢得了业主的认同。

面对近期该开发商新楼盘宏益花城的入市，此前在宏益公馆置业的刘先生就准备去看看，开发商能够坚守诚信，买得也放心。

买卖双方应该双向选择

不单是续约的楼盘能够得到业主理解，即使是开发商未续约，能够提前告知，市民消费得明明白白事实上也能避免很多关于土地年限的争议。

位于惠博沿江路周边的华泓星岸城，由于开发商是在上世纪末拿地，当前组团地块土地年限遭遇缩水。在当前的市场下，开发商选择对后续开发地块续期，而前期面江的地块则维持原状。据了解，一线沿江部分房源所处地块当前仅剩40余年期限，而后续地块则已补缴。结合不同阶段的价格表现，以及不同地块所拥有的景观资源不同，采取不同的应对方案。在实施过程中，开发商的这一做法也得到了业主的理解。

范忠洲坦言，在楼市交易过程中，无论是对于开发商还是业主，买和卖都应该是双向选择。对于开发商而言，做好公示，不欺瞒业主。在价格上，年限短价格就卖低一点，年限高就卖高一点。同时，业主如果对楼盘土地年限有质疑可要求开发商补缴后再购买，若开发商不愿补缴，购房者另外再选购即可。

事实上，在即时的市场交易过程中，土地年限的不一样也会带来房屋价值的高低变化。惠州新世纪房产总经理李雁豪就介绍，房屋土地年限平常一般不会太被关注，但如果年限太低只有二三十年则会让业主担忧。买过去住几年土地年限就到期了，尽管没有明确规定怎么办，但这种不确定性会让客户另行选择，除非房屋价格优惠太过明显。

在这一问题上，江北金鼎雅苑的做法值得肯定。楼盘自去年7月份开盘以来，在营销中心设置了提示，明确告知购房业主该项目土地年限到2063年，剩下47年。而项目通过持续的特价房策略，以及长期低于片区其他项目的定价受到关注。已在该项目置业的购房者刘大为面对记者询问是否担心时直言，什么价格买什么产品，不是大问题，这个价格能接受。

惠州市国土资源局局长曾庆全谈及这一问题也直言并不是大事。他说，根据物权法规定，住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期。但具体到如何续期则还需等国家的进一步规定。市民对此其实无需太过担心，但同时也介绍，对于购房者而言肯定是希望买的是土地年限满70年的房子，这对于后续的交易价值还是会产生一定的影响。

来源： 南方日报