二线城市成为土地市场的价值洼地

来源:地产中国网 2016-04-27 09:47:00

 在供求比方面,新政后新增供应量显著增加,首次超过了同时间段的住宅成交量,大幅缓解了沪上楼市新政前的供需矛盾,目前沪上楼市的供求量趋向于平衡。

  据上海(楼盘)链家市场研究部数据监测显示:新政实施一个月(3.25-4.24),沪上住宅总成交量为114.2万方,较新政前一月下降45.05%,同比上升1.3%;总成交金额364亿元,较新政前一月下跌48.19%,同比上升12.64%;成交均价31884元/平方米,较新政前一月下降5.71%,同比上升11.2%。新增供应量138.6万方,较新政前一月上升239.9%。新政后一月,成交量及成交金额虽有将近50%的跌幅,但是均价维稳,跌幅仅5.7%,相较于成交量及金额的跌幅,维持了先前对新政后市场“量跌价稳”的预判。

  从供应量来看,新政后供应量首次超过成交量,供求矛盾缓解

  在供求比方面,新政后新增供应量显著增加,首次超过了同时间段的住宅成交量,大幅缓解了沪上楼市新政前的供需矛盾,目前沪上楼市的供求量趋向于平衡。

  新政实施后一个月内,上市楼盘共49个,57个项目具有新增预售量,且预售量超过300套的有16个项目。这些项目大多数均位于青浦、松江等刚需板块,其中推盘量最大的是位于青浦新城板块的崧泽华城泰禾苑,为刚需楼盘,共推出4.35万平方米(共计497套),主力户型为79-80平方米二房,以及86平方米三房,网上房地产报价为23100-42000元/平方米。值得注意的是,新政后内环内预售项目仅4个,但有2个项目预售量超过300套,分别为位于内环内浦东洋泾板块的尚海郦景名苑(推出5.62万方,共计328套)与位于不夜城板块的新湖青蓝国际一期(推出4.07万方,共计313套),由此也可看出,刚需住宅与改善型住宅均有不小的入市量,新政前对于住宅供不应求的局面得到缓解,市场供求量趋向于合理化。

  上海链家市场研究部总监陆骑麟认为:新政后,住宅供应量显著提升,其中一方面是迫于先前楼市紧张的供需矛盾,同时也是由于新政的到来,不在大部分开发商的预计之内,打乱了原先开发商的捂盘惜售计划,面对不设置缓冲期的最严新政,不得不用大量的推盘,来保证销售量,同时也恐信贷政策也会进一步收窄,这些都造成了新政后供应量的大幅增加。

  从成交量来看,“量跌价稳”,跌幅主要表现在改善型住房

  据上海链家市场研究部数据监测显示:新政实施后一个月内,均价4-8万/平方米的中高端改善性住宅成交量为19.41万方,较新政前大幅下降56.18%;总成交金额102.4亿元,较新政前下降53.45%;同时均价52727元/平方米,较新政前下降6.79%。值得注意的是,4万/平方米以下的刚需住宅以及8万/平方米以上的豪宅均价都较新政前出现了小幅上涨,分别上涨0.27%以及13.92%。

  从新政后的热销楼盘来看,成交量前十的楼盘全部为均价低于4万/平方米的刚需楼盘,在均价4-8万/平方米的中高端项目楼盘中,位于浦东张江板块的万科翡翠公园成交量最好,位列新政后楼盘成交量第十三位,成交量1.19万平方米(共计90套),均价63831元/平方米。该项目最早已于2014年开盘,此次销售较好的是其中的兴科苑,最近一次推盘是新政后的3月26日,共推出2.1万方(共计160套)。位于其后的融创紫荆园,均价43541元/平方米,成交量0.98万方,位列楼盘成交量第十九位,与万科翡翠公园之间差距较大,在楼盘成交量上形成断档。

  上海链家市场研究部总监陆骑麟认为:改善型住宅在新政后的成交量跌幅最大,其一是因为新政中对于二套贷款首付七成的规定让部分改善型住房人群陷入驻足观望期,其二是年初楼市过热,造成这部分中高端住宅价格上涨快速,形成价格虚高,此次新政将原先的价格虚高现象,进一步合理化。其三在供应量上,虽中高端的改善型住宅也有一定的入市量,但相较于刚需楼盘,体量仍较小。而在刚需住宅上,虽限定了社保要求连续交满五年方可买房,但近期市住建委表示,部分购房人因劳动用工变化,办理纳税或缴金手续出现短期中断纳税或缴金属于正常情况,应视为连续缴纳。等于更加人性化的放开了一部分因工作原因造成的中断者的买房资格,也给刚需市场增加了购买量。

  (观点地产网)

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