楼市新政满月 深圳有中介二手房“零成交量”

来源:地产中国网 2016-04-27 09:44:00

(原标题:楼市新政满月 深圳有中介二手房“零成交量”)

距离“3·25”新政出台已一个月,深圳楼市急剧“退烧”。深圳链家市场研究中心及深圳中原研究中心数据显示,新政之后全市实际二手房成交量同比大幅下滑。业界人士指出不少业主的议价空间加大,甚至有业主主动调低报价,投资客短暂退场。与此同时,中介开始转战一手房代理及商业销售。

成交量:有门店月卖2套获奖励

“二手房市场急剧降温,看房的人突然少了很多,很多门店从3月25日到现在二手房成交量为0,仅成交1-5套的也不在少数。”近期,业内观察人士海浪在其微信公众号指出,能成交的房源都是业主有诚心、价格做了让步的,多空双方仍处于深度博弈之中。

Q房网天然居分行店长余志贵在本周二受访时证实了上述说法,“新政出台以来的这段时间,我们分行二手房的成交非常零星,几乎可以忽略不计。”余志贵举了一个例子,与其相邻的另一分行在新政之后成交了2套二手房,竟被当成典型案例内部宣传鼓励。

根据Q房网数据研究中心统计的数据,余志贵所在的分行处于景田片区,这一个月以来二手房成交量大幅萎缩89%,成为跌幅最大的片区。而其他二手房签约量跌幅超过70%的区域,占比超过50%。

深圳链家市场研究中心的一组监测数据则显示,新政之后的前两周(3月28日-4月10日),中介门店实际看房量和签约量有所下降。但后两周,每周二手成交量基本以20%左右环比增加。按照深圳中原研究中心提供给南都记者的数据,4月1日至24日,全市实际二手房成交量为6793套,同比大幅下滑64%。

业主报价普遍降低10%左右

成交量下滑的同时也带来成交价的松动。上述中原数据同时显示,上周深圳二手房均价为51690元/平方米,较3月份下滑8%。深圳链家黄贝岭片区文华店经理许祥玺举例说,黄贝岭片区的二手房整体成交均价已从此前的5.5万元/平方-6万元/平方米下调到5万元/平方米,降幅近10%。

按照余志贵的说法,业主报价普遍降低10%左右。但如果观察实际成交价格,业主甚至要降低15%-20%,才能促成交易。余志贵告诉记者,与此同时,大部分以前态度相对强硬的业主,议价空间也加大。

中介应对

中介:从二手房交易转战一手房代理

二手房交易的短期“速冻”,也促使诸多中介转移业务重心。海浪说,地产中介门店最近基本不推深圳二手房,多在进行东莞惠州楼盘或商业地产的推销。

“现在中原地产、Q房网,哪怕是以前不怎么涉足一手市场的链家地产,都在调整业务方向,跟风进入一手盘代理市场。”余志贵也承认,临深片区乃至深圳的一手楼盘、写字楼、临街商铺等产品近期都成为很多中介眼中的“香饽饽”。

这段时间,一手市场的热度高于二手市场,这也是诸多业界人士普遍的观点。根据深圳中原研究中心的周报信息,这两周深圳共有12个新盘集中入市,除了深圳湾公馆因开盘定价较高导致去化率较低之外,其他项目的销售率均比较乐观。其中,位于黄贝岭的深业东岭推售量788套,却吸引超2000人到场,最终均价6.5万元/平方米,去化率达90%。位于宝安石岩的宏发世纪城也以4.5万元/平方米的价格去化9成。部分项目甚至采取临时突击入市的方式。

“以前市场形势比较乐观的时候,开发商往往不愿意跟中介合作,但最近这段时间,大部分开发商也倾向于选择跟中介合作。”余志贵告诉南都记者。

在资深投资客贰哥看来,今年楼市的新房供应量比较少,而且4月出台的二手房交易评估价上调也对新房完全没有影响,最近入市的新盘定价相比预期都有所下调,所以能吸引到一部分自住客入市。“深业东岭、龙光玖龙玺都是定价相对合理,所以在这样的调整期还能走量。”

不过,根据深圳中原研究中心的统计,2月25日- 3月24日,深圳新房成交5548套,而新政之后一个月,这一成交数据下降一半至2733套。虽然这一数据具有滞后性,但从中依然可以看到新政对新房成交造成较大影响。

按照海浪的观点,部分新房的平开热销难改市场大趋势。“在二手房成交量已经远超一手房的态势下,二手房市场才是更真实的市场。新房有开发商的宣传造势,开发商或许通过低开、平开赢得热销,但难改市场大趋势。”对此贰哥也表示赞同,“很难带动二手房市场。”

投资客表现

大部分投资客短暂撤场

作为深圳房价的重要推手,自“3·25”新政发布以来,大部分投资客开始撤离市场。“新政之后,黄贝岭片区的投资客比例明显降低,以前大概占比20%-30%,现在仅占5%-10%。大部分入市的都是刚需与改善性需求。”许祥玺说。

深圳链家研究中心市场研究中心监测的数据显示,在“3·25”新政落地之后,前两周投资客比例由30%下降至22%左右,后两周又回升到30%左右。近一个月,深圳投资客占比达29.8%,略低于此前。

“有一些比较激进的投资客在这两周又开始入市,包括我自己也买了一套。但都是价格比较便宜的房源。”贰哥说,现在整体行情不乐观,大部分投资客不可能那么快入市,至少需要3个月的调整期。

除了投资客,部分改善性需求客户也因首付提高而观望心理加强。许祥玺称,很多改善型客户此前可以承担3成首付,但一旦提高到4成,资金压力加剧,加上目前银行贷款政策也在收紧,因此入市意愿减弱。“比如黄贝岭,该部分客群占比就达到30%左右。”

4月1日至24日,深圳市实际二手房成交量为6793套,同比大幅下滑64%。

数据来源:深圳中原研究中心

新政后的一个月内,几乎深圳所有区域的二手房成交量都在下滑,下滑未过半的不足10%。一大半的区域跌幅超过70%,其中景田、龙华、后海、布心、洪湖片区跌幅居前五。

(来源:南方都市报)

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