金地违规背后:掉队第一阵营 无证售楼的无奈

来源:地产中国网 2016-04-25 09:23:00

原标题:金地违规背后:掉队第一阵营 无证售楼的无奈

近日,“投资300亿的千亩大盘西沣公元居然涉嫌无证卖房”把老牌房企金地(专题阅读)推向了风口浪尖。

对于这一质疑,该集团高呼“太冤了”,该集团相关人士表示,这种情况在西安非常普遍。而且公司无证售楼已经是2015年之前的事情,现在项目五证齐全。

无证售楼在西安房产市场是心照不宣的“灰色地带”。但对于金地而言,其近年的策略和业绩表现则是其铤而走险的另一大诱因。

无证售楼的无奈

十三朝古都西安被称为“城中藏村,村中有城”,是中国城中村数量最多的城市之一。自2002年开始,为了完善城市功能、提升城市品位和人居环境,西安开始探索城中村改造。计划对城市建成区范围内、以村民委员会为组织形式的326个城中村进行改造。

当地一位文姓资深市场人士对《中国经营报》记者称,政府为了把城中村改造成为现代化的区域,以较低的土地成本为吸引力招商引进不少大型开发商。而这些城中村大多位于城市的黄金地段,尽管拆迁成本高,但土地成本低盈利空间仍很大,开发商都愿意拿地;金地、万科保利等大型开发商都先后在西安拿下不少城改项目。

数据显示,自西安2007年启动大规模城改至2011年底,完成了133个整村和30个棚户区的搬迁工作。而此次争议的项目金地西沣公元便是金地于2011年1月拿下的1241亩城改项目。

但大多数的西安城改项目,多属于集体土地,需要走复杂而漫长的土地报批流程。即要集体用地转换为国有土地,随后进行挂牌出让。

虽然这个时候,招拍挂已经变为开发商拿地的“走程序”的环节,但也是他们无法绕开的程序。因为没有招拍挂就无法拿到土地证,“但西安每年的供地指标远远无法满足这么多亟待拿证的城改用地。”文姓市场人士进一步透露说。

据了解,从2014年年底,西安土地市场整体供应已呈现阶梯式下滑的态势,加上二级市场库存量高企,政府有意放缓推地节奏,期望在源头上解决供需严重失衡的状况,以达到西安房地产市场稳定的目的。

数据亦显示,2015年全年西安成交土地共约为534.08万平方米(折合8011.27亩)和194.94亿元,相比2014年同期的715.20万平方米和285.36亿元出现大幅下滑。流挂38宗地,流挂面积达到约1422.83亩,约占总挂牌土地的15%。

这样的“招拍挂”排队往往需要耗去1至2年,所以仅是拿土地证,就已经让不少小开发商头疼,深觉“耗不起、拖不起”。而那些有幸拿到土地证的房企虽然松了一口气,但接下来的拆迁、安置与补偿等事宜又将企业带入新的一轮“折腾”中。

按照西安《城中村改造管理办法》等政策规定,城改项目经立项、规划后、取得“拆迁许可证”后开始实施拆迁;拆完之后一般村民过渡期为30个月,在此期间开发商需要先给拆迁户完善安置房建设并进行回迁安置;然后土地部门根据该项目的拆迁量和安置量给开发商核定相应土地用于地产开发,西安市通常按每安置一名村民给开发商85平方米的开发土地的标准进行;剩余土地政府收储之后可以按招拍挂程序公开出售。

一轮折腾下来,各种配套资金一般都需要数亿到几十亿元的资金支撑。以“西沣公元”为例,该项目从2011年就开始投资建设,一期项目已历时5年。不断延长的开发周期,使得金地的项目总投资预算已经从2011年的133.44亿元攀升至216.51亿元。

不断加大的资金缺口,让不少城改开发商头疼。“没有证件(土地证)就无法向银行用土地抵押融资,后续开发建设存在较大的资金压力。所以西安这边很多城改开发商采用边开发建设、边办手续、边预售房子的方式,来缓解资金压力。这并非金地一家,万科等企业都曾经被点名,警告。”

万科保利这样的大开发商可以扛得住,但那些前期投入了大量资金,但项目证件手续不全又不能进行销售回款、银行贷款救命的小开发商,最后只能跑路。”前述人士感慨道。

据了解,2014年6月份,西安的3家房地产开发项目“浐灞新天地”“赛高国际”“紫翰庭院”和“汉城湖畔”就因开发商“跑路”而被当地媒体曝光。2015年6月份,总投资超百亿元的西安城东最大城市综合体项目佳诚长安集开发商也被爆“项目停工开发商失联”。

而按照国家有关规定,办理建设项目选址意见书、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建设工程施工许可证之后方可施工,在销售环节应当办理商品房预售许可证之后方可售楼。

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