周边城市土拍不断升温、无锡楼市成交走强量价齐涨，梁溪区一商住地块的成交也出现了久违的溢价，土地市场升温的底部看似已经夯实。

　　然而，国土资源局的无锡市区2016年度国有建设用地供应计划显示，锡城并未有增加供应量的打算，住宅用地供应量保持递减趋势。面对亟待补仓的开发商和升温迹象明显的土地市场，业内人士认为此时需理性对待，做好土地的“顶层设计”，否则再次暴涨的供应量，很可能让楼市进入恶性循环的轨道。

　　■市场预期向好，商住地块溢价69%成交

　　年后急速上升的楼市成交量一度快速消耗着锡城的房源库存，无锡楼市库存压力明显放缓，截至3月底，官方数据显示无锡的商品住宅去化周期约为12个月，库存去化周期暂时控制在了一个合理区间，但未来走势变得微妙，“成交逐步稳定下来，库存量接下来的变化取决于未来市场供应体量。”业内人士分析。

　　国土资源局的无锡市区2016年度国有建设用地供应计划显示，锡城并未有增加供应量的打算。2016年无锡土地供应总量1204公顷，其中住宅用地149公顷。相比2015的供地计划中的1686公顷、246公顷，这两个数据依旧保持了递减趋势。

　　然而，与供地计划的缩减相对，开发商的拿地意愿却在增强。

　　4月18日，无锡市北联投资发展有限公司溢价近7成拿下梁溪区XDG-2015-23号这一商住地块。XDG-2015-23号地块位于北塘区凤宾路西侧、广石路南侧。据无锡市国土资源局资料显示，该地块用地面积为29029.8㎡；建筑密度<30%；容积率≤2.8-3.0，为居住、商业用地。该地块出现罕见高溢价成交，溢价率达69%，按最大容积3.0计算，折合楼板价约为2480.21元/㎡。

　　近年来，土地市场维稳发展，土地供应量以调控为主，导致近2年来成交地块鲜少出现溢价成交的情况，尤其是像XDG-2015-23号地块这样溢价近7成成交的地块。据业内人士分析，土地成交溢价率提升主要因为对楼市预期普遍上行，一方面，房企拿地的信心和积极性大幅提振，对优质地块的渴望加大；另一方面，在资金量允许的范围内，愿意合理增加拿地成本，以求获取心仪的地块。

　　■大牌开发商在锡深耕“断档”，亟待补仓

　　2015年土地出让的109公顷中，有104公顷是万达一家拿走的，无锡部分区域在房荒的背景下，地荒矛盾日益突出。另一方面，365淘房的统计数据显示，在近五年出让的地块中尚未开发的地块仅有14幅。从2011年至2016年3月，除了工业、加油站等用地外，5年间在无锡国土网上挂牌出让的市区地块共计201幅。其中已开发项目用地142幅，还有59幅地块待开发，其中，仅包括14幅住宅用地。不少大牌开发商正面临着在锡深耕“断档”的窘境。

　　在无锡深耕近10年的太湖新城一大牌开发企业负责人表示，经过十年的打磨，他们已经在无锡树立了较好的品牌形象，但眼下项目已经卖到最后一期产品，未来没有地块可再开发。“无锡楼市最寒冷的时候已经过去，没理由在复苏的暖春放弃这片市场。”

　　在“面包”好卖，“面粉”生意自然好做的背景下，大牌房企在锡拿地的意愿正在加强。随着楼市成交复苏和资金面的放松，开发商有更强意愿和能力进行土地储备，拿地补仓或将成为开发商下一步的重要动作。有土地储备的开发商也将抓住楼市回暖的势头，加快开发节奏，尽快推出新房源，以满足市场需求，继续深耕无锡。

　　“正如一线城市那样，供不应求必然带来价格的上扬以及对土地储备的需求。”大众房产的孙斌辉表示，从2013年开始，无锡有意识地减少经营性用地的推出，目的就是通过土地一级市场的调节，从源头上控制市场供给，加速现有库存的消化。但是经过近两年的消化，尤其是2015年下半年以来的市场回暖，加上今年年初的疯狂销售，使得部分区域，尤其是太湖新城内的部分房企后期土地储备不足。

　　在日前举行的“无锡太湖新城城市发展论坛”上，太湖新城建设指挥部办公室推出朗诗新郡南侧、金融三街区西侧2个“黄金”地块，合计290亩，为各大开发企业伸展拳脚秀实力提供了广阔的舞台。朗诗新郡的前身为金匮里，南侧地块约140亩。地块东侧为雅居乐商业综合体，西则为市民中心。据悉，融科、中海等房企已经表示出对该地块的青睐。一旦该地块公开拍卖，势必引发新一波土地争夺战。论坛上，富力地产等房企负责人也透露出进一步在无锡、特别是在太湖新城拿地的愿望，更希望当地有关部门推出他们心目中的优质地块。

　　■去库存下半场，做好土地供应“顶层设计”是关键

　　库存去化初见成效，但面对亟待补仓的开发商和升温迹象明显的土地市场，业内人士呼吁更需理性对待，做好土地的“顶层设计”，否则再次暴涨的供应量，很可能让楼市进入恶性循环的轨道。

　　进入库存下半场，过去大幅地块供应的模式已显得不合时宜。无锡市房地产协会副会长杭卫则认为，土地供应应以小微地块为主，一方面可更有针对性的进行用地规划，另一方面也能根据市场需要更便捷的对地块规划进行变更。

　　其实，“去库存再加大供地”这一行为一直存在着“饮鸩止渴”的争议。中原地产首席分析师张大伟认为，去库存的目的并不是为了卖地，对于房地产市场来说，去库存的目的是为了经济转型，而不是为了再卖地再增加库存。这一点如果做不到的话，任何政策包括现在增加需求的政策，都很难真正的解决目前的库存问题。

　　落好土地供应这枚棋子，才能真正下好经济转型这盘棋。

　　通过《无锡市区2016年度国有建设用地供应计划》已可初见端倪，市国土局发文规定，今年我市建设用地依然以盘活存量用地为主——调整盘活批而未供、供而未用、用而不足存量建设用地，提高存量用地在土地供应中占比。充分利用和消化可利用土地资源，普通商品住宅和商业开发原则上在存量用地中解决。供地计划进一步提出，优化市区产业空间布局，整合开发区和工业集中区土地资源，科学规划工业园区产业结构，推动同类产业向特色开发区和工业集中区集聚(无锡日报)