房产公司故意隐瞒抵押事实 应承担额外赔偿责任

来源:地产中国网 2016-04-21 10:53:00

  目前,在商品房买卖过程中,有些房产公司为了达到与购房人订立商品房买卖合同的目的,经常隐瞒对其不利的重要事实,损害购房者的合法权益。在这种情况下,购房人应以什么理由来维护自己的合法权益呢?通过以下案例的分析,希望能对大家有所帮助。

  华先生曾与某房产公司签订《商品房买卖合同》,约定购买该公司开发的一套价值145万元的房屋,华先生首付80万元房款,剩余65万元通过银行按揭付款。双方还约定,房产公司保证销售的商品房没有产权和债权纠纷;若出售的商品房设有他项权(比如抵押权),房产公司应以书面形式公示和明确告知华先生。合同签定当天,华先生通过转账支付了80万元房款。

  然而,在收房之后的半年,华先生见房产公司迟迟不为自己办理房屋的权属证书,遂委托律师正式向房产公司发出律师函,要求房产公司承担逾期办证的违约责任并及时办理房屋产权证书。房产公司无奈只得如实告诉华先生事情原委,原来因房产公司与建筑公司的建筑工程款纠纷,已被法院司法查封并准备拍卖抵债。华先生委托律师向法院提起诉讼,要求撤销《商品房买卖合同》,房产公司双倍返还已付购房款145万元。

  法院在全面审查案件事实后认为,房产公司在与华先生签订《商品房买卖合同》时故意隐瞒房屋已经抵押的事实,事后亦未能采取补救措施撤销房屋上所设定的抵押,故根据《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条判决:撤销双方签订的合同《商品房买卖合同》,房产公司返还购房款及承担因欺诈行为而严重损害原告权益的赔偿责任。

  法舟律师事务所张虎律师对卖方在隐瞒房产抵押事实情况下的法律责任分析如下:

  问题1

  房屋他项权对房屋实际权利有何影响?

  根据《民法通则》第七十一条规定,房屋所有权是指房屋所有人依法对自己的房屋享有占有、使用、收益、处分的权利。房屋的他项权利是指由房屋的所有权衍生出来的典权、租赁权、抵押权、继承权等权利。而本案中设定的抵押权存在本身显然就在法律上和现实上威胁到了房屋所有权,即遭抵押的房屋对买房人来说只享有房屋的占有和使用权,诸如买卖、转让等的其余权利却无法行使。

  问题2

  购房人是否有权以卖方隐瞒房屋抵押事实为由主张撤销合同?

  根据《合同法》第五十四条规定:“一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危,使对方在违背真实意思的情况下订立的合同,受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。”而且,房产公司在和华先生签订销售合同时就在《商品房买卖合同》中就明确约定:“出卖人保证销售的商品房没有产权纠纷和债权纠纷”,即购房人在约定时间所接收的商品房的所有权必须是完全彻底的。因此,本案中购房人可以据此行使撤销合同的权利,并要求其承担损失赔偿责任。

  问题3

  购房人有何法律上的救济?

  最高人民法院关于《审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条规定:“出卖人订立商品房买卖合同时,具有下列情形之一,导致合同无效或者被撤销、解除的,买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失,并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任:(一)故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明;(二)故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实;(三)故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实。”根据以上规定,华先生不但可以要求解除房屋买卖合同、房产公司返还购房本金,还可以要求房产公司承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。

  张虎律师提醒,房屋买卖属大额商品交易,购房者在签订房屋买卖合同时一定要小心谨慎,在购房前除了解房屋现实情况外,对于房屋是否处于抵押状态、是否涉及法律纠纷等情况都需亲自核实,以免陷入购房陷阱,出现损害自身利益的法律风险。(无锡日报)

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房产公司故意隐瞒抵押事实 应承担额外赔偿责任
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