谈综合体开发

“以公建为主，参与住宅的开发”

地产中国网：公司2013年就确定了综合体的发展战略，项目选择的标准是什么?

陈培进：目前北京地价太高，面粉贵过面包，我们不会盲目拿高价地。看的比较多的都是现有的、等着去开发的地块。未来，合作开发可能会成为凯德在北京市场拓展的主要方式。以一个综合性的标准去选项目，短期内能够减少资金压力，长期能够持有一部分物业，把价值提升起来，这种销售和持有的模式，这是我们最想做的。

以来福士商业综合体为例，我们一般会选择地铁上盖枢纽位置，虽然交通枢纽地下衔接部分需要投入大量资金建设，但能够吸引大量的人流到我们的商场来，对于自身、地方税收以及区域发展，都能够带来很多利好。一个负责任的开发商不是建好后不管了，而是进行有效的运营。在物业的组合上，根据每块地的不同，进行业态的配比。如北京来福士，有写字楼、商场和服务公寓;成都来福士，除了写字楼、服务公寓、商场，还有高端公寓产品。

凯德在综合物业运营管理方面的丰富经验和强大的资本实力，确保以持有型物业为主的综合体项目建成后，成为未来持续稳定的利润贡献来源。

地产中国网：综合体的推进方式有哪些?

陈培进：目前北京很多出让的地块都有公建部分，一般的开发商不愿意从公建做起，因为不赚钱。大多的操作方式是，先建住宅，赚一桶金后，再搞公建，公建多散售，自身的价值并没有得到提升。我们不一样，商业地产运营管理是我们的强项，我们可以通过我们的优势把公建这部分做好，造出品牌，从而带动住宅销售。以公建为主，参与住宅的开发，这是我们综合体的推进方式。

谈住宅

“看准合适的机会，拓展项目”

地产中国网：凯德集团，一直是国内众多房企学习的榜样。然而在住宅开发领域，如今的凯德似乎失去了当初的锐气，各地在建的项目并不多，一直未进入住宅开发第一集团军的行列。住宅在公司的定位是?

陈培进：住宅是凯德集团所有产品线上的一个组成部分，凯德住宅类产品线覆盖中高端住宅，包括住宅、公寓等居住类产品;以及大规模城镇开发项目。我们会看准合适的机会去拓展项目，至于是上海还是北京还是其它地方，就要看机会。

凯德从成立和进入中国发展之初，就坚持多元均衡的发展策略，前瞻性地布局各块业务的配比。持有型和销售型物业保持健康的比率，即使在市场波动时也能确保稳定的收益。住宅在快速盈利方面占据优势，如果与其它业态结合的好，我们会拿更多的项目。

谈电商冲击

“人是社交动物，没有社交就没有生活”

地产中国网：电商对传统的百货、购物中心影响很大，凯德在大数据方面做了哪些尝试呢?

陈培进：凯德购物星2.0已在全国50多家购物中心上线。目前通过微信及手机站“轻应用”形式，形成一个体验丰富、互动、共享的一站式O2O平台。例如在微信端直接上传消费小票累积积分、增加搜索功能、一键登录、积分兑换停车券等。

我们通过线下消费数据分析和线上互动，有选择地推荐产品，做到个性化定制服务。通过大数据分析客户在消费方面的需求，不仅可以提高消费者的粘性，还能提高商家的粘性，保证出租率和租金。

地产中国网：从百货到购物中心再到电商，您怎么看待消费者的需求变化，以及如何应对这些变化?

陈培进：在电商等多重影响下，有部分百货关店，但我们不会选择退市，而是面对新的挑战，我们相信，无论如何，人不可能永远活在虚拟的世界中，迟早要走出来进行社交。电影业为什么越来越火，因为人是社交动物，没有社交就没有生活。一定要抓住人的这种心态，需要社交，需要互动，因而商场就有了相应的需求。