整体北京市场二手房涨幅明显超过新建住宅。3月单月北京二手房价格环比上涨加速。从市场看，虽然北京房价涨幅低于深圳与上海，但在春节前后，特别是春节后也出现了比较明显的上涨。

特别是二手房市场，整体看成交量创造了历史同期纪录，二手房市场价格上涨速度明显超过新房。这种情况下，后续很可能出现部分稳定房价的政策。

从目前的市场供需看，剔除部分开发商自用，中小户型稀缺明显。从市场看，虽然北京房价涨幅低于深圳与上海，但在春节前后，特别是春节后也出现了比较明显的上涨，特别是二手房市场，整体看成交量创造了历史同期纪录，二手房市场价格上涨速度明显超过新房。

首先：系列政策刺激楼市，从春节前的降低非限购城市首付到前几天的契税、营业税减免，虽然从政策覆盖面看，绕开了北京等一线城市，但事实上，从市场变化看，这些政策都不可避免的在心理层面影响供需结构最紧张的一线城市。

市场政策宽松，持续调控，影响购房者心理，对于北京市场来说，人口净流入，库存数量少，土地高端化趋势明显，这种情况下，政策带来的恐慌心理非常强烈。

其次：库存短缺明显，从北京商品房住宅市场、最近几年的住宅土地供应看，商品房高端化趋势非常明显，开发商惜售现象出现。特别是地王项目增加，这导致大部分设计成为高端大户型物业，小户型供应减少

第三：住宅供不应求，但类住宅产品供应越来越多，过去5年，北京的土地供应中，居住类土地中纯商品房住宅土地为1500万平米。需要注意的是配套的公建超过1000万平米。

从政策走势看，2015年，北京收到影响较大的主要是330政策，针对二套信贷的松动，因为限购政策依然严格，整体市场呈现了政策窗口期效应，未出现太明显的爆发时间点。

从不同的成交结构看，2015年已经出现了：刚需归自住，顶豪遍地跑！中端受挤压！成交结构中表现较好的主要在中端商品房住宅房源。

全国市场走势：

3月以来，各地楼市政策走向呈现两极分化，“因城施策”特征显著，一方面是一些市场表现火热的城市逐步收紧政策，另一方面也有诸多地区出台各类手段以化解市场高库存。

3月，各地市场出现全面好转，一系列政策利好已在绝大多数城市奏效。同时，楼市过热城市的调控集中出现收紧，各地收紧程度不一。最受市场关注的沪深两地，在严厉的新政出台后市场均出现显著回落。其他一些政策收紧的城市，如苏州、南京、武汉等地，其成交水平均未受影响，依然处于市场高位。

2016年3月，一线城市的亢奋表现蔓延到全国其他重点城市，40城新房成交量创七年来新高，21城二手房成交量仅次于2013年3月的历史性高位。上海、天津、武汉、无锡、宁波、济南、中山、惠州的新房成交量均创新高，市场井喷城市多点开花，甚至业内人士对此都始料未及。3月成交喷发，受到前期政策宽松刺激入市，以及后期沪深等地政策趋紧引发末班车效应的共同影响。

开年成交的火热表现使得房价涨幅继续扩大，且房价环比上涨城市个数创近两年来新高。从中原二手住宅价格指数来看，3月上海、天津房价涨幅为指数发布以来历史最高，天津很大程度是受到一线城市房价大涨传递的信号刺激。

随着销售情况持续好转，重点城市库存积极回落。20个监测城市中，19个3月库存较去年末有所减少，杭州、合肥、南京等地库存减少超过三成。从消化周期来看，3月20个重点城市的库存消化周期较去年12月均有不同程度缩短，合肥、苏州、南京的消化周期仅在2至3个月，市场短期内严重供不应求。这一方面由于当地市场成交表现良好，而房企后续工程供应尚难跟上，同时也存在部分地区捂盘惜售的现象。

然而，3月的量价齐升或成为年内最大的狂欢，后续市场不仅面临自然回调压力，沪深等热点城市更是遭受史上最严厉的调控政策。沪深的先行指标已经持续大幅回落，3月末两地的中原报价指数均跌破50%，即报价下跌房源已经超过上涨房源。政策的短期效应已见，市场将逐步进入调整。

此外，全国绝大部分省市仍在千方百计地出台政策激活市场以消化库存，该类省份占比近半。但尽管政策干预可以改变短期市场格局，中长期的楼市走向依然取决于供求关系的基本面，而归根结底体现的是经济发展和城市吸引力。

来源：大伟看楼市微信公众号