地产中国网原创 近日,恒大集团斥资数十亿元收购了人和商业集团旗下哈尔滨盛和置业的四个地产项目，盛和天下、盛和世纪、盛和天地人和以及一个黄金商业地块。

然而，这并不是两家巨头第一次接触，人和商业集团执行董事兼行政总裁戴永革，也是中超球队陕西绿地浐灞俱乐部(2012年初更名为贵州人和足球俱乐部)的幕后大老板，曾经放话“喜欢和许家印玩”。足球场上，戴永革喜欢砸钱，尤其是面对恒大，人和每次与恒大交手都会设下重奖，最有名的要数2013年足协杯决赛，贵州人和捧起俱乐部历史上首个冠军，恒大三冠王梦碎，为此，开出6000万的“中国足坛第一巨额奖金”。

曾经豪气万丈的中国最大的地下商场开发商人和商业正遭遇成立二十多年以来最大的危机。3月18日，人和商业发布了关于建议招标出售若干地下商城及潜在非常重大出售事项及关联交易公告。这笔交易涉及44宗物业，共计410万平方米，是人和商业在国内所持有全部物业，包括哈尔滨、广州、武汉、东莞等12个城市的23幢已落成商城，以及11幢在建商城和10幢已取得相关建筑批文的规划中的商城。

近日，恒大站出来充当“接盘侠”。

接下来，人和商业将会重点发展农业市场业务，开发电子商务交易平台的批发及零售农产品。至此，曾经中国最大地下商城运营商及开发商将逐渐走向没落。

人和商业如何没落

人和商业集团一直致力于在全国大中城市黄金批发商圈的主要街道下方开发、运营地下商城，以“地下服装商业地产”闻名，主要为大型人防商场及服装批发集散地，凭借地一大道防空洞模式名噪一时，是中国最具实力的地下商城开发商及运营商之一，这或许将成为过去式。

其财报显示， 2006年“转让经营权”成为公司重心开始，其收入从2006年的6200万元飙升至2008年的28.68亿元，2009年该项收入更是达到40.34亿元，占主营业务收入的97%。然而，从2009年起，其主营业务收入呈现出下行趋势，2010年跌至11.42亿元，2013年下降至5.47亿元。究其原因原因，主要是由于公司转让经营权收入出现“断崖式”暴跌。值得注意的是，公司收入连年下跌，利润却不减反升。

2009年 12月，公司以24.35亿元的价格出售了1家子公司——郑州服饰批发及零售地下购物中心项目一期权益，获得了19.07亿元的净收益;2010年， 11月出售了5家项目子公司，分别位于鞍山、大庆、成都、潍坊、大连，获得净收益40.53亿元。这批交易尽管在当年财报上推高了人和商业的收入与利润水平，但大量数额却进入了应收账款，并被一再拖延，部分应收账款最终变成了坏账。业内人士指出，在利润计入财务报表后应收账款迟迟收不回来，公司却没有作出相应的坏账计提准备，可能是想“做高”业绩。

人和商业玩的“把戏”不止于此。

2007年底，为冲刺上市，人和商业前后引进郑裕彤家族，并认购了13亿港元股份，资金国际和红杉资本，也分别向控股股东认购了8亿元和1.8亿元的股份。

截至2008年1月31日，人和商业在上市前融资筹得35.8亿元资金。

然而，戴氏家族在拿到这35.8亿元的资金后，仅将其中的14.3亿元注资到人和商业，戴氏家族在此次募资中套现21.5亿元。交易完成之后，戴氏家族持有人和商业的股权比例下降至81.13%。

2008年10月，人和商业正式在香港联交所挂牌。

2009年7月，秀丽·好肯在1.86港元/股的高位减持10亿股，套现18.6亿港元，此后还进行了若干次减持。截至2013年底，秀丽·好肯持有人和商业的权益已由上市之初的68.96%下降至48.49%。

高位减持的还有郑裕彤家族。2009年6月，郑裕彤家族首次以1.4港元/股的价格套现6亿股，2010年7~9月又分别在1.5港元/股的价位附近连续三次集中套现，基本上全身而退。蹊跷的是，主要股东完成套现后，人和商业营业收入与净利润双双暴跌，公司股价于2011年9月跌破1.13港元的招股价后一路探底。

好一出“金蝉脱壳”的戏码!

未来走向何方

业内人士指出，人和商业的商业模式是导致今天这个地步的主要原因，人和商业资金收入来源于经营权转让收入和租金收入，由于地下商城没有产权，无法获得银行贷款，建设所需资金都只能通过经营转让权和物业租金收入来解决，随着人和商业扩张速度加快、商业地产发展减速，人和商业的资金链就遭到了挑战，这一模式难以再维持下去。

可谓“成也模式，败也模式”。 90年代初，戴秀丽和戴永革两兄妹开创了国内一种全新的商业模式。他们防空工程用作商业开发，并通过出租商铺和转让商铺经营权的方式获取回报，这种开发模式无须缴纳土地出让金及增值税，还能豁免物业税，从而节约大量成本。二十多年过去了，时代在变，再也没有“一招鲜吃遍天”的好事了，受电子商务以及更多新建商用物业冲击，人和商业的地下商城的业务经营陷入窘境，经营每况愈下。

随着经济结构的转型，我国商业地产也迎来了探索和突破的关键时期。未来商业地产将进入大分化阶段，这就要求开发商不断提升专业化水平，提供物业管理、商业运营、地产金融等多个增值服务;纵向一体化的全产业链轻资产经营模式将成为商业地产的主流;“互联网+”是商业地产未来发展大方向，开发商可以加大大数据等技术在商业地产领域的应用，采用线上线下全渠道经营模式，来提高运营效率。

另外，体验式消费或成为商业地产的新趋势，随着电商等业态的兴起，价格竞争方面线下已经不具备优势，线上无法提供的休闲娱乐体验逐步成为线下商业发展的重点，消费者更愿意为体验、环境、服务买单。

调查显示，目前领先的商业地产运营商逐渐降低百货等零售业态面积占比，而提升餐饮、美妆、儿童消费等业态的占比。未来，小朋友们或许可以撑起商业地产的半边天，服务、娱乐、零售、教育等儿童业态在我国尚处于发展阶段。

据统计，我国的第四波婴儿潮在十一五、十二五期间出现，每年新增约2000万新生儿。0-14岁人口达到2.38亿人，占总人口比例连续多年下降后重新回升，也给儿童消费带来新的机遇。同时，儿童消费占比家庭总支出也呈上升趋势，由2007年23%上升至2013年33%。所以，未来商业地产很大一部分钱或许会是从小朋友身上赚的。