（原标题：营改增全面试点步入“最后冲刺” 个人二手房交易税负降低）

营业税征税税基是含税的，增值税按照不含税价来征税，虽然税率相同，但税基不同，导致个人营改增以后交易二手房税负略有下降。

距离营改增全面试点只剩18天时间，各方的准备工作也在紧锣密鼓地进行着。

目前，国税、地税1100万户征管资料移交工作已结束，70%的纳税人已经在国税办理了税务登记。此外，税收征管信息系统、发票管理等工作也逐渐到位，企业方面也在加大营改增培训工作。

4月12日，国务院新闻办就全面推开营改增试点情况举行吹风会，财政部副部长史耀斌、国家税务总局副局长汪康对营改增政策和相关问题给出正面回应。

如营改增后的个人二手房交易税负略有下降，增值税5%的税率，相当于营业税下4.76%的税率，税负下降约0.24个百分点。

此次营改增全面扩围，最大减税环节在于将不动产纳入抵扣范围，一些业内人士表示将利好商业地产投资，有利于写字楼去库存。财政部副部长史耀斌在发布会上表示，企业投资决策主要从自身生产经营角度考虑，不会单纯因为税收政策调整而购进大量不动产。

后续还有系列问题待解，比如央地增值税收入划分，国、地税部门间工作量冷热不均，以及后续增值税简并税率的问题。史耀斌表示，增值税收入划分调整是肯定的，会保证中央和地方分配框架基本稳定，原则上“存量不变，只变增量”。

税改影响房地产业

此次改革，将建筑业、房地产业、金融业、生活服务业纳入营改增试点范围。这意味着，从2012年初正式开展的营改增试点，进入最后的攻坚阶段。

其中，外界对房地产市场的关注度尤其高。

5月1日，营改增的全面试点，将首次面对自然人征收增值税，其中主要体现在个人二手房交易。个人二手房营改增，基本平移营业税政策，增值税征收率为5%，与营业税税率齐平。

不过，两种税制下，税负仍有变化。个人二手房买卖负担的增值税，相比同等营业税条件下，略有下降。

国税总局副局长汪康解释道，营业税征税税基是含税的，增值税按照不含税价来征税，虽然税率相同，但税基不同，导致个人营改增以后交易二手房税负略有下降。

具体而言，如过去在北京购置一套100万元二手房，卖房者要价100万，5%的营业税对应5万元税额，本应是卖房者从100万中掏出5万元税款，但实际中往往由买房者承担，即买房者总购置成本为105万元。增值税下，房东要价100万，若房屋买卖合同上标明为含税价格，相应增值税税额为100÷（1+5%）×5%=47600元，买房者包含增值税的购置成本为104.76万元，少交税2400元。

即原来营业税负担是5%，营改增以后的税收负担是4.76%，税负下调了0.24个百分点。

至于商业地产层面，5月1日开始，企业通过外购、租入、自建等方式新增不动产，都允许纳入抵扣。其中，新购进不动产分2年抵扣，第一年抵扣比例为60%，第二年抵扣比例为40%。

同策咨询研究部总监张宏伟指出，营改增有助于房企减负，企业利润率有望提升。不动产纳入抵扣链条，购置办公楼成本下降，会刺激企业购置办公楼改善办公条件，有助于写字楼去库存。企业作为逐利主体，势必会在基本面较好的城市投资购房。

商业地产服务和投资公司世邦魏理仕认为，企业购买不动产并按固定资产进行会计核算，分两年进行增值税抵扣，将利好自用型买家对于商业和工业房地产的购买需求，促进商业房地产的去库存，能激发投资者对大宗商业地产热情。

但世邦魏理仕也指出，企业投资过程中，除了营改增本身税负变化，还要考虑其他税种，如企业所得税对企业财务的影响，投资不动产过程中产生的成本和费用，包括房产税、折旧（如划为固定资产）以及企业的财务成本等其他因素。