营改增试点最后冲刺 个人二手房交易税负略降

来源:地产中国网 2016-04-13 08:32:00

(原标题:营改增全面试点步入“最后冲刺” 个人二手房交易税负降低)

营业税征税税基是含税的,增值税按照不含税价来征税,虽然税率相同,但税基不同,导致个人营改增以后交易二手房税负略有下降。

距离营改增全面试点只剩18天时间,各方的准备工作也在紧锣密鼓地进行着。

目前,国税、地税1100万户征管资料移交工作已结束,70%的纳税人已经在国税办理了税务登记。此外,税收征管信息系统、发票管理等工作也逐渐到位,企业方面也在加大营改增培训工作。

4月12日,国务院新闻办就全面推开营改增试点情况举行吹风会,财政部副部长史耀斌、国家税务总局副局长汪康对营改增政策和相关问题给出正面回应。

如营改增后的个人二手房交易税负略有下降,增值税5%的税率,相当于营业税下4.76%的税率,税负下降约0.24个百分点。

此次营改增全面扩围,最大减税环节在于将不动产纳入抵扣范围,一些业内人士表示将利好商业地产投资,有利于写字楼去库存。财政部副部长史耀斌在发布会上表示,企业投资决策主要从自身生产经营角度考虑,不会单纯因为税收政策调整而购进大量不动产。

后续还有系列问题待解,比如央地增值税收入划分,国、地税部门间工作量冷热不均,以及后续增值税简并税率的问题。史耀斌表示,增值税收入划分调整是肯定的,会保证中央和地方分配框架基本稳定,原则上“存量不变,只变增量”。

税改影响房地产业

此次改革,将建筑业、房地产业、金融业、生活服务业纳入营改增试点范围。这意味着,从2012年初正式开展的营改增试点,进入最后的攻坚阶段。

其中,外界对房地产市场的关注度尤其高。

5月1日,营改增的全面试点,将首次面对自然人征收增值税,其中主要体现在个人二手房交易。个人二手房营改增,基本平移营业税政策,增值税征收率为5%,与营业税税率齐平。

不过,两种税制下,税负仍有变化。个人二手房买卖负担的增值税,相比同等营业税条件下,略有下降。

国税总局副局长汪康解释道,营业税征税税基是含税的,增值税按照不含税价来征税,虽然税率相同,但税基不同,导致个人营改增以后交易二手房税负略有下降。

具体而言,如过去在北京购置一套100万元二手房,卖房者要价100万,5%的营业税对应5万元税额,本应是卖房者从100万中掏出5万元税款,但实际中往往由买房者承担,即买房者总购置成本为105万元。增值税下,房东要价100万,若房屋买卖合同上标明为含税价格,相应增值税税额为100÷(1+5%)×5%=47600元,买房者包含增值税的购置成本为104.76万元,少交税2400元。

即原来营业税负担是5%,营改增以后的税收负担是4.76%,税负下调了0.24个百分点。

至于商业地产层面,5月1日开始,企业通过外购、租入、自建等方式新增不动产,都允许纳入抵扣。其中,新购进不动产分2年抵扣,第一年抵扣比例为60%,第二年抵扣比例为40%。

同策咨询研究部总监张宏伟指出,营改增有助于房企减负,企业利润率有望提升。不动产纳入抵扣链条,购置办公楼成本下降,会刺激企业购置办公楼改善办公条件,有助于写字楼去库存。企业作为逐利主体,势必会在基本面较好的城市投资购房。

商业地产服务和投资公司世邦魏理仕认为,企业购买不动产并按固定资产进行会计核算,分两年进行增值税抵扣,将利好自用型买家对于商业和工业房地产的购买需求,促进商业房地产的去库存,能激发投资者对大宗商业地产热情。

但世邦魏理仕也指出,企业投资过程中,除了营改增本身税负变化,还要考虑其他税种,如企业所得税对企业财务的影响,投资不动产过程中产生的成本和费用,包括房产税、折旧(如划为固定资产)以及企业的财务成本等其他因素。

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