土拍想拿地王?先过资金这关

来源:地产中国网 2016-04-12 09:56:00

距离中建东孚以22435元/㎡创造江北地王不足一个月,土拍大战又将在本周五打响。尽管这场土拍只有4幅地块,其热度却丝毫不输上次土拍,原因就在于三大看点:

1、新政之下,资金量或成开发商拿地最大考验
2、江北G07地块起拍价高达9897元/㎡,比现地王起拍价高出了1300元/㎡,预计将拍到2.3万/㎡
3、麒麟G09地块起拍楼面价8500元/平米,还未出让就已是地王,有开发商称不拍到1.7万/㎡“不撒手”

资金或成开发商土拍最大考验

本次土拍前,很多开发商对江北、麒麟两幅宅地抱有厚望,希望能够通过地价抬高房价。然而就在土拍前一周,有关部门随即出台土地新政,上调一次性首付款比例,增加了开发商短期拿地成本。

4月8日,南京出台土地新政,其中规定:土拍成交价格若超过最高限价,首付款则调整为最高限价的50%。南京原先的规则是,买到地的开发商要在7日内支付总价50%的首付款,在3个月内支付另外50%。也就意味着,一旦成交价格超过最高限价,首付款要大大提高。

“拿河西4.2万/㎡的地王来说,按照之前的政策,上海建工只需支付30-40亿元就可以撬动这块地,但按照新政策来看,则需要一次性支付70亿左右。这对于开发商资金量要求较高,所以开发商在拿地时也会有更多顾虑。”正荣南京公司营销经理唐晓表示。

针对麒麟科创园G09地块,国土部门规定首付款为最高限价的50%和保障房建设资金。而江北G07和G08地块要求更高:最高限价的60%和保障房建设资金。有人计算过,以目前预测价格来看,麒麟G09地块需要多付4个亿左右,而江北G07地块则要多付16亿。对于资金实力相对不够的小开发商来说,想拿热门地块可能会更加困难。

NO.2016G07得天独厚的江北低密度地块

地块信息:浦口区江浦街道奶牛场1号地块,东至森林大道,南至现状,西至规划道路 ,北至八里路。总用地面积139361.39平米,出让面积132611.39平米,规划用地性质为二类居住用地,出让年限70年,最大容积率1.6,建筑高度≤35米,挂牌出让起始价21亿,最高限价30.5亿,起拍楼面价9418元/平米。

地块点评:

正荣南京公司营销经理唐晓:

G07地块紧靠老山,就在南京审计大学旁边,对比中建东孚G02地王,G07缺乏核心位置优势、交通优势,但胜在低容积和山景资源。1.6的容积率既可以被打造成小高层,也可以用作低密度洋房、叠墅产品。也正是因为其低密度的特点,单价的成本承载力较高,因此该地块起拍价比中建东孚G02地块要高,未来也极有可能超过G02地王的楼面价,成为新的地王。

周边情况:G07地块周边有华府国际、明发香山郡、旭辉银城白马澜山等低密度项目,目前价格在1.9万~2.2万/㎡不等。地价从一定程度上影响了房价,不说新地王的诞生,仅仅是2.2万元/㎡的现地王,就已经足够让江北楼盘顺势涨价了。目前已经有数家江北楼盘放风将在近期破3。

对于江北近期能否实现跳涨,业内人士看法不一。

中建东孚相关负责人在接受记者采访时表现出了信心:“个人认为江北新区有很多利好,是完全可以支撑3万/㎡的房价的,不过目前只有质量好的产品才具备破3的条件。”

保利地产相关负责人却认为,江北未来破3是必然,并且隧道口、五桥附近、长江风光带一侧将作为房价上涨的第一梯队,然而目前还不具备这样的基础。

不过值得一提的是,在国土局年初发布的土地出让预公告里,未来江北还有8幅地块等待出让,其中住宅用地达到了6块,这对于抑制高价地王的出现起到了一定积极作用。而物价局严格的限价措施,也在一定程度上影响了江北房价的上涨。

NO.2016G09与生俱来的麒麟“准地王”

地块信息:江宁区麒麟科技创新园中心地区8-3 B2地块,东至中心路,南至南湾营路,西至瑞云路,北至天和路。3月1日"南京土地市场网"挂出的第二批预公告中就有这幅地块,地块总用地面积90786.69平米,出让面积76053.68平米,规划用地性质为二类居住用地,出让年限70年,最大容积率2.8,建筑高度≤100米,挂牌出让起始价18.1亿,最高限价26.3亿,起拍楼面价8500元/平米。

意向房企:4月初小编踩盘时,就已经有20多家开发商都对这块准地王表示出了意向,周边开发商也纷纷表示将加入竞拍,甚至有人喊话“不拍到17000元/㎡绝不撒手,等这块地拍完麒麟房价分分钟上3万!”

另有小道消息称,城东一开发商也准备加入这场争夺战,并且放话“拿不到地就把价格抬到2万/㎡”,对此小编只能说,你们开心就好……

周边情况:目前项目附近在售楼盘主要有中南世纪雅苑、中海御山府、启迪方洲。其中中海御山府项目,洋房已售罄,仅剩叠加产品在售,均价17000元/㎡左右,而中南世纪雅苑毛坯价18500元/㎡,也几乎没有住宅在售,对比之下,启迪方洲不但是为数不多的刚需住宅产品,而且4月初开盘均价仅为17000元/㎡,因此引得不少购房人前去抄底。

最近麒麟的利好不少,也给开发商高价拿地增加了底气。交通方面,出行困难过去一直是阻碍麒麟发展的重要原因,如今,S122已基本通车、麒麟电车也传出2016年底可以投入使用的消息。

商业方面,中南世纪雅苑、启迪方洲都有自带综合体可以辐射项目周边,同时, 2016年南京第一批土地出让预公告中,也有一幅麒麟科创园商业用地待出让,大可以满足基本生活需求。

教育上,启迪麒麟国际学校的落地,也弥补了麒麟区域高水平教育配套的不足。据悉,学校由江苏启迪和启迪教育联合投资运营,未来将打造成南京首座全龄教育(幼儿园到高中)学校。启迪教育作为启迪控股全资子公司,负责清华产业中教育板块的投资和管理业务。

除此之外,还有江北G08、板桥G10两幅地块将在本次土拍中一同出让。

本周五(4月15日),本网将为大家带来全程直播,敬请关注。(刘敏)

 

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