新政半月上海楼市成交腰斩 踩点买房者陷两难

来源:地产中国网 2016-04-08 08:07:00

(原标题:新政半月上海楼市成交腰斩 踩点买房者陷两难)

上海史上最严新政落地短短半月,市场正呈现另一番景象。

来自克而瑞研究中心数据显示,上海3月21日-3月27日的一手房日均成交量为10.3万平方米,到了3月28日-4月3日的日均成交量急速下跌至4.5万平方米,环比下跌56%。

21世纪经济报道记者近日走访多家中介,业务员普遍反映预期改变,来客量下滑5-6成,“市场风向变了,这是最明显的降温。”业务员陈颖(化名)说,这样的来客量对以后转化成交易也不是很有力。

业内资深人士陈开朝指出,一线城市进入存量房交易主导时代;上海首次在人口净流入为负的情况下严厉调控楼市,在实际需求(至少是租赁需求)减少的情况下,市场预期下滑,肯定会推动量价齐跌;北上深楼市增长的驱动力结构已发生根本变化,新的调控主要针对本轮楼市回暖的第一驱动力——改善需求。

21世纪经济报道记者近日走访多家中介,业务员普遍反映客户预期改变,访客量下滑5-6成,浦东一些门店访客量甚至下滑7-8成。“市场风向变了,这是最明显的降温。”业务员陈颖(化名)说,这样的访客量对以后转化成交易也不会很给力。

在上述三种力作用下,上海的成交量面临下滑。

一、二手市场冷却轨迹

二手房网签数据的下滑可以看出市场冷却轨迹:上海中原地产数据显示,上海3月20日-3月24日的二手房网签套数为11220套,3月25日新政开始执行后,3月25日-3月31日网签8915套。

新政前当月累计住宅成交量5.5万套,异常火爆。上海二手房指数办公室透露,“3·25”新政前,在改善性置换强劲推动下,中环以内中高端房大涨后的挤出效应,外围房源紧缺导致涨声一片,全市再现普涨格局。其中,改善客成交占比六成以上,一些首置刚需则畏于高房价退出市场。有业主连续跳价,有的不惜毁约唯恐低卖。

而“3·25”新政后一周,成交萎缩二至四成,板块看房量大降三至八成,减量中非户籍看房客约占六成。新政后违约案例骤增,退房成潮或逾三成。截至2016年3月31日,全市二手住宅挂牌量为132248套,较上月上升7.5%。

上海中原地产市场分析师卢文曦指出,一些全新入市的项目不排除会有低于市场预期的价格入市。对于有的新盘,周边的二手房价格不低,加上税费可能还高于新房,所以这些项目的价格相对会比较坚挺些。总的来说,房企定价会随行就市,价格的定制会简单理性。

然而,上述克而瑞研究报告却指出,在过去一周热销楼盘中,仍然是房价上涨的项目更多。并且在上海的嘉定新城、松江泗泾等热点板块,标杆项目近一周备案房价较3月月均涨幅更是达到了4%。

土地市场的变化也显而易见。2016年上海商品房土地供应量比去年提高了169公顷。尽管政府提出了加大土地供应量,但从实际表现来看,土地供应依然不足。今年第一季度土地成交面积63.49公顷,比去年同期下滑67.8%,成交金额205.68亿元,同比下滑33.4%。不过值得注意的是尽管土地成交面积下滑,第一季度住宅用地成交面积37.67公顷,比去年同期下滑63.7%,但土地成交金额仅小幅下滑6.8%。

上海中原市场研究中心资深经理龚敏指出,土地供应量加大是否如计划执行还有待验证,地价受交易降温影响下回调的可能性加大。

陈开朝又指出,从调控的出发点看,政府的主要意图是为抑制当前一线城市房价疯涨势头,防止疯涨后的“断崖式”下跌。但一线城市楼市行情“急冻”,肯定会带动二线和三四线楼市降温。

陈开朝指出,“沪3·25”、“深3·25”,包括以后可能出台的北京调控,某种程度上都是对2015年过度放任的一种矫枉过正。为了避免调控对合理置业需求和经济转型升级的误伤,后续调控应该加大政府土地供应价格的自律和对开发商和业主涨价行为的管控;应该有效地管控房价涨幅,让其温和地释放。

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新政半月上海楼市成交腰斩 踩点买房者陷两难
来源:地产中国网2016-04-08 08:07:00
上海史上最严新政落地短短半月,市场正呈现另一番景象。,业务员普遍反映预期改变,来客量下滑5-6成,“市场风向变了,这是最明显的降温。”业务员陈颖(化名)说,这样的来客量对以后转化成交易也不是很有力。
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