御墅项目实景图 

地产中国网讯 随着北京地价冲至高位，越来越多瞅准北京市场的开发商不再止于土拍现场的厮杀，而是选择了性价比更高的项目收购方式，在这个过程中，北京传统的几大别墅板块成了各大金主眼中的肥肉，各板块当年的“地主”也显得炙手可热。继年初融创收购东方普罗旺斯、恒大收购丽宫的传言被相继证实，中赫置地即将收购财富公馆的消息被曝出之后，近日，有消息称，位于顺义潮白河别墅区的十年老项目御墅也将易主，收购方可能是恒大、融创中国以及华远这三家中的一家。

御墅位于潮白河中上游，总占地面积33.25公顷，容积率0.37，规划了298席纯独栋别墅，最初的案名叫“金碧湖畔”，投资商是昂展置业集团。据了解，项目自2005年开盘以来一直销售缓慢，最初几年每年保持1亿元左右的销售额，根本无法靠销售回款运转，只能靠借贷和欠账度日。但是这个几乎是跟北京老牌别墅东方普罗旺斯、凯德卓锦万代同时代的项目，虽然波折不断，却有一项特殊的价值。2007年，与北京推出的“限墅令”，以节地为由强迫已经取得规证而未开工的低密度别墅项目统一上调容积率到大于0.6，当时很多项目无奈调整规划。御墅项目虽然卖得不太好，却因为提前办了整个项目的开工许可证而逃过一劫，0.37纯独栋别墅的规划得以完整保全至今，这也是目前北京房地产市场上容积率最低的项目之一。

中国中央别墅区发展研究院院长刘东分析，会对御墅下手的开发商可能有三个，而且都是和昂展置业有过接触和合作的公司或相关人士。一是收购了新世界丽宫的恒大地产，恒大北京公司的上任总经理徐晓军便曾经是当年金碧湖畔开盘时的总经理，对项目有深刻的认知和了解；二是任志强和其背后的华远，2012年昂展置业在长春的项目“源山墅“开盘，任志强曾经亲自为项目站台宣传，他与刘嘉玲的合影更成为业内人士微博传阅的热帖；第三是融创中国，也是目前长春源山墅的股东方之一，该项目自2014年的对外宣传已经更名为“融创源山墅”，其在年初刚刚闪购了东方普罗旺斯。

“不管谁成为御墅的接盘侠，这个月都应该争取尘埃落定，因为以融创在已更名为‘壹号庄园’的东方普罗旺斯的操盘节奏作为经验值推算，对项目外立面、园林、样板间的设计改造用时大约为5个月，给销售1个月的畜客期，要想满足金九银十开盘销售和赶上最佳的种植季，本月必需开工，否则错过销售时机，整个财务账就得重算。”刘东分析认为。

根据中国中央别墅区发展研究院豪宅数据中心监测的网签数据统计:2005年1月1日-2016年4月6日，金碧湖畔（北京御墅）共成交商品住宅168套，成交均价14611元/平米，总成交金额为12.57亿元。但是由于2008年10月开始才有的网签数据，因此，具体每套的成交只能统计出有网签以来的87套独栋别墅，成交均价18578元/平米，成交金额7.92亿元。2015年只卖了一套房，面积493.27平米，售价591万元，单价11981元/平米，换言之应当还有130套独栋别墅可售。

“抢地主的利益点和道理非常简单，因为开发商拿不动地了，事情到了某一个临界点的时候就不好继续下去了。面对巨大的财务风险要把账算对，地王的代价不得不让很多企业止步，但是不能没有生产资料，曾经的地王们在焦虑和惶恐中等待着被下一个地王解救，而聪明人总是把事情简单化，不如顺应去库存的大政方针，来场‘说并就并’的并购。” 刘东表示。

那么，接下来，北京还有哪些项目会成为这些收购者眼中的目标？刘东分析，那些本身基本素质、条件不错、位置不错，但价格和销售速度上没有体现出预期值的项目被瞄准的可能更大，特别是房价与地价之间、热地之间，包括跟地王之间有很明显的容积率优势的项目。所以，北京的几大豪宅版块，包括市区和郊区的三大别墅板块，如潮白河区域、温榆河区域、中央别墅区和亚北别墅区，以及三环和四环之间发生并购的机会比较大。