近日，随着无锡房地产市场的升温，二手房买卖合同案件增多，二手房居间合同纠纷也随之陡增。很多卖家与中介机构签订独家代理委托协议，在委托期限内，因存在市场因素、情势变更等情况，卖家不得不单方解除居间协议。若卖家提前解除居间协议的，可能遭遇哪些难题、需要承担哪些法律责任呢？

　　去年下半年，无锡陶先生与某中介公司签订一份《独家委托销售协议》，协议约定：由该中介公司独家代理销售陶先生名下一套房屋，价值320万，委托期限六个月。如陶先生在委托期限内存在“单方提前终止或解除本协议的、自行出售或者交由第三方居间、代理出售”等情况，需向中介公司返还双倍代理费2000元，并赔付委托房价款2.5%的违约金。如中介机构不能在六个月内完成房屋销售的自愿支付陶先生房屋总价的2%的补偿。协议签订后，中介机构将委托销售协议进行网上备案，并将该房屋出售信息进行网上进行挂牌公示。后因陶先生个人原因，要求提前解除代理协议，陶先生向中介公司寄送解除合同通知书，并要求中介公司将网上挂牌公示的资料撤下。中介公司要求陶先生支付3%的违约金及2000元代理费，陶先生当然不同意，后被中介公司诉至法院。

　　法舟律师事务所张虎律师给出以下法律分析：

　　问题一：能否单方解除委托销售协议？

　　陶先生与中介机构所签订的协议属居间合同，居间合同系一种特殊的委托合同。根据《合同法》第四百一十条规定，委托人享有任意解除权。居间合同亦可适用委托合同任意解除权的规定。因此，若居间合同没有排除适用任意解除权约定的，委托方可以随时单方解除合同。当然，若受托方出现合同约定解除条件或法定解除情形的，委托方亦可按照合同约定和法律规定行使单方解除权。

　　问题二：网上挂牌能否单方申请撤销？

　　中介公司进行网上备案、网上挂牌等行为系基于委托人授权委托的意思表示，依据是双方签订的居间协议。若委托人提前解除委托协议并履行相应的通知义务，则委托协议终止，中介公司便丧失了代理权限，在法律上已无权继续代理委托人进行网上挂牌交易。实践中，相关管理机构对网上备案信息注销、网上挂牌撤销的申请手续却有不同要求。根据《无锡市存量房网上交易管理试行办法》第七条，委托人与经纪机构协商一致解除经纪合同的，经纪机构应通过存量房网上备案系统撤销存量房经纪合同备案信息及挂牌信息。因此，委托人仅凭一份单方解除委托协议通知书，向管理机构申请注销网上备案、撤销网上挂牌手续的，管理机构可能以双方未协商一致或者争议未解决为由拒绝办理。

　　问题三：委托方是否应当承担违约责任？

　　中介公司因陶先生单方提前解除独家代理委托协议，而向法院起诉，要求按照合同约定双倍返还代理费2000元及承担委托房价款的2.5%即8万元的违约金。陶先生抗辩称中介机构并未提供相应服务，也未促成交易，无须承担高额违约金。根据《合同法》第四百一十条的规定：“委托人或者受托人可以随时解除委托合同。因解除合同给对方造成损失的，除不可归责与该当事人的事由外，应当赔偿损失。”若合同中约定了排除任意解除权的条款且有相应违约条款的，则应当承担违约责任。若合同中赋予委托人任意解除权的，则按照合同法第四百一十条规定，承担损失赔偿责任。居间合同解除后，中介公司所主张的损失主要有两项：一是办理委托事项所支出的费用等实际损失；二是居间报酬等可得利益损失。法院一般会结合证据情况、当事人之间的过错程度、合同的实际履行情况等综合因素确定。

　　张虎律师建议：在二手房买卖居间交易过程中，委托方应在签约履约解约过程中注意以下事项，第一，看清独家代理还是一般代理，如果是独家代理协议一定要慎之又慎，以防被认定为跳单行为；第二，避免对任意解除权排除适用的约定，或通过补充条款等方式予以明确；第三，仔细审核违约条款，在违约责任对己方不利的情况下及时提出修改意见；第四，行使任意解除权需及时履行通知义务，防止因通知不及时而需承担损失扩大部分。

　　（无锡日报）