碧桂园合伙人制:运行逾一年现金流周期8.2个月

来源:地产中国网 2016-04-05 09:19:00

原标题:揭秘碧桂园合伙人制:运行逾一年现金流周期8.2个月

导读

吴建斌表示,公司每个项目的成本,买地占50%,设计占30%,营销占20%。因为同股同权同责同利的合伙人机制,所有环节的负责人都将自己的利益与项目挂钩。合伙人机制实施一年有余,相关项目净利润水平达到12%,年化自有资金收益率56%,现金流周期8.2个月。

从“中国最大地主”到“千亿黑马”,再到憧憬中国最强开发商,碧桂园的角色和地位一直在转变,而在当下这个节点,这家广东民企有了更大的野心和目标。

进入2016年,进军一二线城市的碧桂园开始显山露水,销售目标冲击2000亿的消息不胫而走。现在,碧桂园再度抛出“成为房地产公司第一”的愿景。

在这背后,碧桂园的合伙人机制实现平均不低于50%的年化资金回报率,高周转的秘密也被揭开,这一制度有望支撑碧桂园在行业整合期内高速发展,在不远的未来,将与万科绿地恒大一较高低。

合伙人机制下的高周转

房企毛利率下滑已经成了逐渐被接受的事实,2015年碧桂园毛利率也出现了下降,从此前的26%下降至20%左右。

这其中除了结算滞后的因素,与碧桂园对毛利率不那么强求也有关系。

“我们更多追求资金的滚动,快速周转。” 碧桂园执行董事兼首席财务官吴建斌说,“碧桂园的周转率在业内排第一位,一年可以周转1.5次。”

碧桂园于2014年开始推行的合伙人机制对周转率有很大贡献。

从2014年11月开始,碧桂园开始推行“同心共享”合伙人制度。集团和区域管理团队对每个新项目进行不超过15%权益的跟投。

具体来说,一方面,集团高管设立投资公司;另一方面,每个区域设立各自的投资公司。

集团投资公司对所有的项目都要跟投,跟投比例从1%到5%。区域投资公司必须投自己区域的所有项目,每个项目最高跟投不超10%。对于大体量的项目,设最低投资额。

这意味着,高管和员工都成为了股东,每个新项目,就是一个独立的股份所有制公司。

在跟投项目运作过程中,项目可以实现资金滚动。举例来说,公司试点合伙人机制的东莞清溪项目,启动七八个月后就实现了资金的回流。得益于临深地区的火热市场,项目获得了超过20%的净利润。

截至目前,集团投资公司分三次共募集了2.42亿资金作为股本金投资,后期项目投资会加上银行杠杆。而通过不断滚动进行新的投资,目前资金数额已达到5.84亿。吴建斌笑称这个数字可能两年以后是10亿。

“其实集团公司期待的并不是2.42亿资金,而是2.42亿资金背后的个人责任和公司利益完整挂钩。”吴建斌说。

吴建斌表示,公司每个项目的成本,买地占50%,设计占30%,营销占20%。因为同股同权同责同利的合伙人机制,所有环节的负责人都将自己的利益与项目挂钩。

“合伙人制是真正的市场经济。每个人对自己的财产负责,增值保值是根本。”吴建斌说。

数据显示,从2014年10月起至2015年12月31日,已有168个项目引入了合伙人机制,73个项目开盘销售,净利润水平达到了12%,累计销售金额338亿元,开盘时间是4.3个月,年化自有资金收益率56%,现金流周期8.2个月,与之前相比,每项指标都有显著的改善和提升。

而在心理层面,管理团队的稳定性和信心也得到了加强。

吴建斌表示,去年下半年以来,碧桂园在买地方面的大手笔也与同心共享机制带来的决心有关。碧桂园去年拿地总代价560亿元人民币,比当年年初预计的200亿多出了一倍多。而根据计划,碧桂园今年上半年还要拿出500亿买地。

除了房地产公司,碧桂园旗下的绿化、设计、物业管理公司、酒店管理公司正在逐步推行同心共享机制。包括海外的“森林城市”项目,也已经在研究同心共享机制的设计。

另外,吴建斌希望,同心共享制度像微软的软件一样,不断打补丁,完善漏洞或不人性化的方面。

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碧桂园合伙人制:运行逾一年现金流周期8.2个月
来源:地产中国网2016-04-05 09:19:00
从“中国最大地主”到“千亿黑马”,再到憧憬中国最强开发商,碧桂园的角色和地位一直在转变,而在当下这个节点,这家广东民企有了更大的野心和目标。在这背后,碧桂园的合伙人机制实现平均不低于50%的年化资金回报率,高周转的秘密也被揭开,这一制度有望支撑碧桂园在行业整合期内高速发展,在不远的未来,将与万科、绿地、恒大一较高低。
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