[提要：“十二五”期间，园区的地区生产总值年均增长10%（不变价）；园区居民的人均可支配收入由2010年的34424元增加到2015年的56696元；区域常住人口由2010年的69.28万人增加到2015年的80.4万人。此前苏州每年住宅的成交面积都在600万~700万平方米，2014年为800多万平方米，但去年这个数字暴增至1200万！]

去年底至今房价飞涨的一二线城市中，上海周边的苏州异常抢眼，该市2015年11月的房价环比增幅一度超过深圳，跃居全国城市之首。去年第四季度，随着大量投资客的进入，苏州楼市火爆的程度赚足了人们的眼球。

为何苏州在这波楼市中有如此惊人表现，是经济发展的厚积薄发，还是人为的炒作效应？为何是苏州？这波火爆的楼市能持续多久，是否会迎来拐点？《第一财经日报》记者实地走访调研了苏州楼市。

疯狂的楼市

苏州这波楼市的爆发原因，既有国家去库存的大背景，也有苏州自身的因素。

据中国房产信息集团（CRIC）的数据，2015年苏州商品房共成交1268万平方米，和2014年相比大幅上升48%。其中住宅成交1177万平方米，成交金额1549亿元，较2014年分别增长52%和65%，均达到历史峰值。

今年年初，苏州房价还在加速上涨。至今年2月，苏州住宅平均售价已经达到了16681元/平方米，较2015年年初增长了34%。不少项目售价更是较2015年初翻番，如苏州工业园区（下称“园区”）湖东板块的九龙仓时代上城、天地源七里香都，2015年初售价仅为14000元/平方米左右，但在火热楼市和几次土地招拍挂的助推下，目前售价都达到了28500元/平方米。

火爆的园区还出现了无房可售的状况，热盘新加推的房源也遭到了哄抢。据苏州市商品房管理网站的数据，截至2月2日，园区的库存仅剩下3479套房源，是全市除姑苏区以外库存最少的区域。

2015年是房地产利好政策频出的一年。在国家政策的大背景下，苏州市政府也在相关政策方面跟进。早在2014年9月底，苏州实施3年多的限购开始松动；同年10月，苏州市政府再推新举措，规定申请房贷的借款人缴存公积金期限从12个月调整为6个月；2015年5月，苏州将家庭公积金贷款的最高限额统一调整至70万元。

与此同时，厕身于上海的光环下、本是二线城市的苏州，在去年下半年似乎好运连连，规格升级的猜想引来了关注。

2015年7月，《江苏省城镇体系规划(2015-2030年)》经国务院同意获得批复，到2030年江苏省将形成2个特大城市——南京和苏州。随后，11月24日，第四次中国—中东欧国家领导人会晤在苏州举行，国务院总理李克强出席。

当时，市井中不乏苏州要晋升“副一线城市”的传言，贴吧和微信上也广为炒作，苏州楼市跟着水涨船高。

“面粉贵过面包”正是苏州楼市开启疯涨模式的导火索。“苏州这波楼市热潮是由去年密集的土拍把房价推高而开启的，有些区域土拍价格甚至高于同区域的售房价。”苏州市同策房地产经纪有限公司（下称“苏州同策”）市场研展部总监张晓晨告诉《第一财经日报》记者，自2015年4月开始，苏州住宅库存已经处于较为良好的状态，6月份以后存销周期均处于6个月以内。去年6月份，苏州土拍的成交住宅用地溢价率集中在60%以上，由此拉开了暴涨的序幕。

在住宅类土地中，姑苏区留园路北地块拍出了3.1万元/平方米的楼板价，成了苏州的单价地王。在园区的湖东板块中，2015年7月拍出的苏园土挂(2015)02号（海亮地块）宅地最终楼板价为15991元/平方米，而2014年11月出让的同板块金辉宅地成交楼板价仅6000元/平方米，价格大涨167%。

与此同时，苏州市政府对进入市场的土地在量上也做了控制。2015年苏州市共成交经营性土地建筑面积达到652万平方米，较上年下降34%，是近5年土地成交的最低点。