地产中国网原创 私有化是一桩买卖。

3月30日晚间，万达商业发布公告称，宣布启动H股私有化，拟以每股不低于48港元发起全面要约收购。48港元正是万达2014年12月23日上市时的发行价，比3月30日的收盘价38.8港元高出近24%。

截至目前，万达商业的已发行股本总额为65254.76万股H股以及38.748亿股内资股，控股股东拥有公司19.79亿股内资股(约占公司全部已发行股份之43.71%的权益)。如此来算，万达集团收购万达商业H股的成本或将不低于300亿港元。

回归A股，早在万达的日程表上。去年11月13日，万达商业正式发布A股招股说明书，将发行不超过2.5亿股，拟募集资金或达120亿元，分别投入位于南京、济南、合肥、成都、徐州共计5个城市的万达广场项目。

彼时，“A+H”两个上市平台是市场对万达商业在资本市场最接近可能的猜测。

但首富就是如此任性，以迅雷不及掩耳之势抛出了H股私有化计划，出乎业界意料。

关于私有化的原因，市场的猜测多是万达商业市值被低估。机构认为，万达商业的市值至少在3000亿港元，远高于目前的1700亿港元。2015年，万达商业租金涨幅高达30%，但30日收盘日的市盈率仅为4.62倍，这在港股市场中算是很好的了，因为H股的平均市盈率仅在1.7倍左右。不过，即便在股市行情不好的情况下，A股上市房企的平均市盈率仍在20倍左右。

相似的是，在H股上市两年后，富力地产也迫不及待的叩击A股的大门，可惜的是，9年过去了，她仍然在门外徘徊，董事长李思廉曾表示，“A股估值再怎么不好，都比港股要好。

虎杰投资首席分析师张寅表示，“香港资本市场已经低迷了两年，从经济层面考虑，股市短期上升的可能性不大。因此，回归A股是一个很好的选择。”

另一方面，在香港直接融资非常困难，“只有采取高息债券的方式融资，但成本太高。不过，去年以来内地的融资环境逐渐变得宽松，市场上出现了不少低利率发债的行为。”张寅说。

的确，中国房企在海外市场不受欢迎是众所周知的事情，市值一直存在着被低估的现象。易居研究院智库中心研究总监严跃进表示，在港股市场上，或由于涉及杠杆投资，因此投资者不会单纯依赖传统的营收、毛利等指标来估值，而会和此类杠杆资金的借贷成本做对比，如果此类商业项目的租金水平不高，那么从投资角度看就会出现“pass”的决定，即不愿意给予更高的市盈率评价。

万达商业并不是第一家准备私有化的房企，此前有恒盛地产和新世界中国，都以失败告终。

在房地产与金融资深评论人黄立冲看来，万达商业私有化的难度相当高。

私有化一般可以采取全面收购和要约收购两种方式，前者门槛较高，需要至少持股比例90%以上的股东同意。后者则需要两个条件，一是75%的股东赞成(按照所持股份价值计算)，二是赞成收购计划的股东按人数需过半，俗称“数人头”。

前者门槛较高，后者则容易通过股份分割，让人获得更多的投票权，有被操纵的嫌疑。恒盛地产和新世界中国私有化失败的原因就在于此。

黄立冲表示，协议收购很容易受到反对人士的阻击，而全面收购只要收购90%的股份，就能够实现私有化。

每股不低于48港元的收购价，正是万达2014年12月23日上市时的发行价，比3月30日的收盘价38.8港元高出近24%，这个价格对于股东们来说，并不具备很大的诱惑力，特别是对于上市初即购入万达商业股票的股东。不过，如果万达能够开出更高的价格，则能够更好的“笼络”股东的心，私有化概率会大大增加。

即便私有化成功，A股IPO也并不是一件容易的事情，富力地产已是四度冲击，革命仍未成功。

从2010年相关部门叫停房地产企业IPO至今，再也没有房企能够挂牌。但年后，这一限制开始有所松动，万达商业、福建金辉、富力地产均出现在发审委的审核名单中。

不过，目前A股排队的企业很多，有六七百家，轮到万达估计也是年后的事情，除非能有其它的办法。

但一位业内人士表示，回归A股不仅是一个商业和市场行为，还有政治的考虑，国家不希望因为过度扶持一些开发商和企业被老百姓指责。