原标题：楼价蹿涨加剧市场风险去库存仍将是长期主题

“3·30”新政刚过一周年，惠州房地产市场较政策之初时的情况大不相同。“从去年到现在，错过了太多机会。”张志文还在为自己的踌躇而懊恼。在急速蹿涨的市场行情下，很多像张志文一样的欲购房者，正被高涨的房价挤压出市场，抑或恐慌入市。

这就是惠州楼市在刚过去的3月呈现出来的轮廓，而这还是在3月初被《广东省供给侧结构性改革去库存行动计划（2016—2018年）》列入去库存“一类城市”的情况下。继今年1月之后，3月全市再度实现超160万平方米的交易量刷新历史，1665万平方米的库存数在激增的市场下得到缓解，截至3月底已降至1464万平方米。

然而，库存压力并未远去。市房管局信息中心负责人介绍，这只是动态的库存数，随着供货量的上升将再度出现。数据显示，4月份市场将进入年内首个推货高峰，而在后续市场还有800多万平方米新房等待进入市场，这使得当前市场呈现的火热局面蒙上阴影。

在既有的经验里，市场供需反转，最直接的市场反应往往是在销售价格上的波动。议价空间增大，优惠幅度放宽，这是前期惠州市场屡见不鲜的低价走量策略原型。这对于当前高位出手的购房者而言无疑形成冲击。

“在购房者眼中，房子是只能涨价的，降了就会闹。”这一局面在2015年的市场出现过，引起主管部门对市场的高度关注。在市房管局多番市场实地调研后，3月29日，该局联合市住建局、市工商局发布《关于严格规范商品房销售行为的通知》为楼市降温，针对市场过热的势头在源头上规范开发商行为，促进行业稳定发展，惠州成为广东省内首个除一线城市（广、深）以外，被列入去库存重点城市出台楼市降温措施的城市。

楼市专家胡光宇对此给出自己的意见，太热和太冷都不是楼市的最佳呈现方式，只有稳定的、供需有度的市场，才是理性的、长足的市场。 ●南方日报记者 张峰

A.新政一周年，惠州楼市变脸

距离2015年“3·30”新政出台已经满一周年。从最初始的伺机而动，到低价走量去存量，再到春节以来的量价齐齐爆涨，365天的周期下来，惠州楼市呈现两重天的格局，或者更为确切地讲，这种反转只不过在一个月的时间内。

准购房者张志文已然感受到市场“深深的恶意”。“从去年到现在，真是错过了太多机会。”他说，从江北到水口，再到金山湖区域，自己关注的几个楼盘，只要在前期市场下手果决一点，当前基本都能有近一半的增值。

尽管在近期看房过程中，此前接待过张志文的销售人员均直言“他辜负了他们的好意，一再地劝他赶紧出手，但他总是在考虑”。然而，张志文的举动完全能够理解，从四川入惠打拼，买房需要动用父母和岳父母积攒的养老钱，另外还得东拼西凑，怎能不谨慎。

“其实是有很多机会，去年很多房子价格都很低。”张志文说，当时就是觉得价格还会再低。事实上，整个2015年直至今年春节前，惠州开发商都在加速走货的进程中，低价走量更是一贯策略。

过完春节回来，惠州楼市变了天。

即便当前市场下，行业面对量价齐涨的行情均表示深圳客的拉动至关重要，但在记者持续的跟访过程中了解到，楼市始涨并非深圳需求的入境。在既有的市场，春节后从来不是销售密集期，一方面开发商工程进度还没到；另一方面，在岁末业绩压力解放下来的开发商开始提价收着卖，这在入市楼盘数锐减的局面就可以看出来。

这一局面在市场上最直观的表现就是每逢年初市场的悄然提价。今年市场依旧如此，在春节后的2月下旬市场，方直君御、升利悦湖会等楼盘均出现提价。

购房者柳女士直言被这个说法迷惑了。柳女士介绍，自己关注楼市很久了，也有朋友做这一行，就没有及时买，想再等等。

然而，“这一等不得了。”柳女士说。一到3月，房价蹭蹭蹭地涨起来，尤其是几个推新产品的楼盘，即使开盘较预期价格提涨1500元/平方米左右，销售同样火爆。个别楼盘更是夸张，在开盘现场临时加价推售，一小时内，前一期的购房者就实现500元/平方米的增值。在即时的房价调查中，惠州城区均价被推上破8000元的历史高位。

结合惠州整个城市的楼市涨势，从最初临深的大亚湾开始，惠阳—仲恺—惠城持续渗透，在惠阳大亚湾均价稳定在13000—14000元/平方米左右的高位阶段，依托城际轨道和新建高速接驳，惠城仲恺区当前进入高涨期。惠州世联行分析这一局面时，直言中介拓客的关键性，由于区域间的信息不对等，中介拓客不断往深圳外围导流，成批量进入惠城仲恺市场。

这在楼盘现场的销售过程中均呈现出来。无论是中信凯旋城、中洲天御，还是TCL康城四季，在新项目开盘的现场，大批西装整齐的中介经纪人均在其中扮演着重要角色。在3月19日中洲天御的开盘现场，深圳购房者刘先生介绍，楼盘好不好之前不清楚，但是中介频繁地电话推荐和介绍，由于交通便利，很近深圳又是大企业，就过来了。