温州炒房者老王13年楼市浮沉:炒房已经到了末日

来源:地产中国网 2016-03-31 09:21:00

(原标题:温州老王 13年 炒楼记)

[2006年至2011年,温州市区商品房销售均价从8045元/平方米一路上涨至34674元/平方米,5年时间涨了3倍左右。老王说,温州房价每平方米从1万元涨到2万元,花了一年多点时间;从2万元涨到3万元,只用了一年不到。]

[2009年,温州人均GDP仅4604美元,在浙江省排倒数第三,不到杭州的一半,也只有浙江省人均GDP的71%。]

温州依然是中国房地产市场的一个独特样本。

去年3月以来,国家与地方相关政策连续释放利好消息,温州的老王又重新恢复了炒房的信心和勇气。然而,忙活了近一年,期望东山再起的老王还是失望了。

去年以来,老王囤积了多套温州房子,以备房价上涨时出售谋利。今年3月,他卖出去一套学区房,几乎没赚到钱;而其他房源至今无法卖出,来询价的人屈指可数。更让老王沮丧的是,他的一级合伙成员从原先十几人,减少至现在的3个人,“因为炒房赚不到钱,他们都转去做别的事情了”。

高手被套

老王是一名资深炒房者,有着十几年的操作经验,也是目前为数不多还在温州炒房的人。

老王介绍,在多重利好刺激下,去年下半年以来,温州房价确实有所上涨,这主要归功于学区房、中心区新推楼盘。如老小区下吕浦的学区房,比最低时上涨了百分之一二十;个别市中心知名学区房,虽然是上世纪八九十年代建的老房子,价格坚挺在每平方米三四万元。同时,新盘成为刚需、改善性购房者的首选。

温州泰和地产联合机构总裁林育表示,2013年至今,温州市区年度土地供应量维持在1100亩至1500多亩之间,这几乎是2011年之前年供应量的好几倍。同时,2014年以来,温州市区供地结构也发生了显著变化,原先只占20%左右的中心区鹿城地块,如今上升至50%左右,这与之前瓯海区、龙湾区占比80%左右显著不同。

尤其是去年下半年以来,一些鹿城区出让地块平均溢价在35%左右,高的达到60%,这些楼盘陆续上市,助推房价稳中有升。

国家统计局最新数据显示,今年2月份,温州新建商品住宅价格(不含保障性住房)环比(与上月相比)上涨0.1%,同比(与去年同期相比)上涨3.5%;二手住宅价格环比上涨0.4%,同比上涨3.6%。这涨幅与老王的期望值相距甚远,按照老王测算,扣除资金成本、交易税费、中介费用等,房价需上涨10%以上,才能保本盈利。

老王认为,其实是大家都在烘托楼市回暖气氛,一些温州开发商最近称,每平方米上涨三五百元,实际打折下来与原先价格相差不大。林育表示,目前温州库存房源8000多套,预计还需要7个月的去化时间。

老王说,学区房、刚需或改善性购房者,是当前温州楼市的主要购房群体,投资性买房几乎没有。这与林育的市场判断也完全一致。

在房源供过于求情况下,改善性购房者主要考虑中心区的新建楼盘,他们要求地段要好、配套相对成熟,中小户型即可,这显然是郊区次新房难以匹敌的。老王感叹说,大部分温州炒房者依然被套,且短期内保本脱手几乎不可能。

前段时间,老王出售了下吕浦一套还算不错的学区房,只有20万元左右的差价空间,扣除各项成本后,赚不到多少钱。现在,老王手里还有三四套地段、品质还算不错的次新房。这些房源要么是他通过网上司法拍卖的商品房,要么是低价收购而来的安置房,收购价相对市场价来说,有一定的获利空间。

由于不是最低位时买进,老王的这些房子至今还被套。他说,去年下半年至今,这三四套房子每平方米单价比最低位时上涨了三五百元至千元,这相对于2万元/平方米左右的市场价来说,可谓微乎其微。“来看房的人极少,即便来看了,出价还低于或持平我的买入价,看来短期保本脱手已经很难。”

作为二三线城市的典型代表,经历过大涨大跌的温州楼市一直备受外界关注。

2011年之前,温州房价一直领涨全国,成为全国房价上涨最快的城市之一,被认为是中国楼市“风向标”。2011年至去年上半年,温州房价大幅跳水,普遍幅度在百分之三五十,个别楼盘甚至更高。前后房价形成一个非常尖锐的“倒V”字形走势。

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2006年至2011年,温州市区商品房销售均价从8045元/平方米一路上涨至34674元/平方米,5年时间涨了3倍左右。老王说,温州房价每平方米从1万元涨到2万元,花了一年多点时间;从2万元涨到3万元,只用了一年不到。
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