市民交易二手房税负将略有下降 百万元楼交易可省2400元

来源:地产中国网 2016-03-30 09:59:00

房地产“营改增”5月起实施,有望推动写字楼去库存

  3月24日,财政部、国家税务总局下发《关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》,明确将建筑业、房地产业、金融业和生活服务业等全部营业税纳税人纳入试点范围,新政将从5月1日起实施,其中房地产行业税率为11%。

  当前,珠海房地产市场交易较为活跃,此次“营改增”必然将对房产交易带来一定影响。记者采访了解到,总体来说,新政有利于降低房地产行业税负,并有望刺激写字楼去库存,而市民交易二手房的税负也将略有下降。

  房地产行业整体税负将降低

  珠海景泽房地产有限公司董事唐铁军表示,即将实施的“营改增”对于房地产行业是一个好消息,规范了房地产市场的发展,有利于降低房地产行业的整体税负。“以前由于各项税费不够明晰,增加了房地产企业经营负担。改革以后,对企业来说,赚多少钱交多少税,应该说更加合理。”

  在此次新政策中,土地成本可列为抵扣项,唐铁军表示,对于房地产企业来说,原来通过较低价格拿到的土地,在“营改增”前土地增值部分收取的税负较高,现在土地成本可以抵扣,征收的是增值部分的税费,也更加合理。

  “另外,企业购置不动产可以进行抵扣,对于企业购置不动产、改善工作环境具有鼓励作用。”唐铁军说。

  珠海左岸房地产顾问有限公司董事李炳亮认为,“营改增”的直接影响主要在开发商层面。对开发商而言,越是高售价、低成本的产品,纳征税率及绝对值可能越大,反之越小。“这对抑制高房价地区房价上涨有积极作用,而在低房价地区由于差额较小,纳税也较少,则有助于降低企业成本、加快去库存进度。”

  百万元二手楼交易可省2400元

  按照《营业税改征增值税试点过渡政策的规定》,个人将购买不足2年的住房对外销售的,按照5%的征收率全额缴纳增值税;个人将购买2年以上(含2年)的住房对外销售的,免征增值税。上述政策适用于北京市、上海市、广州市和深圳市之外的地区。

  这一政策有望减轻市民交易二手房的税负。以在珠海购买一套2年以内、房价总额为100万元的二手房为例,按原规定应缴纳5%营业税(不含附加税)即5万元。“营改增”后计算缴纳增值税时,因为增值税的价外税属性,即100万元是含税价,所以计税方式为100÷(1+5%)*5%,约4.76万元。两者相比,二手房交易缴纳增值税比营业税节省约2400元。

  另外,本次新政的实施细则打消了此前市场对“营改增”利空持有年限长、增值幅度大的房产的担心,对持有2年以上的物业免征增值税。

  或促进写字楼“去库存”

  《营业税改征增值税试点有关事项的规定》要求,适用一般计税方法的试点纳税人,2016年5月1日后取得并在会计制度上按固定资产核算的不动产或者2016年5月1日后取得的不动产在建工程,其进项税额应自取得之日起分2年从销项税额中抵扣,第一年抵扣比例为60%,第二年抵扣比例为40%,抵扣范围比此前有所扩大。

  业内人士认为,该政策执行后,企业购入不动产可抵扣,不仅产生直接减税效应,还可间接促进不动产流通,对珠海写字楼销售或有促进。

  据了解,目前珠海办公楼、商业物业存量较高。根据相关行业人士统计,未来三四年,珠海已规划、报建、施工的写字楼存量在200万平方米以上,但近年来珠海每年对写字楼的消化量在10万平方米左右,去库存压力较大。

  “新增不动产投资被纳入抵扣,这对企业购入并持有写字楼、商业地产具有鼓励作用,将有利于降低城市写字楼等产品的整体库存。”唐铁军说。(南方日报)

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